Oletko aikeissa ostaa uudiskohteen? Tässä muutamia käytännön asioita, joita on hyvä huomioida.
Uudiskohteen ostaminen
Moni asunnonostaja pohtii uudiskohteita yhtenä potentiaalisena vaihtoehtona. Uutuuttaan kiiltävä asunto tarjoaa huoletonta asumista ilman remonttihuolia.
Ennakkomarkkinoinnissa, rakenteilla vai muuttovalmis?
Uudiskohteiden rakennusprojektit etenevät vaiheittain, ja ostajalla voi olla harkintajoukossaan hyvin eri rakennusprosessivaiheissa olevia asuntoja.
Ennakkomarkkinoinnilla tarkoitetaan suunnitteilla olevan kohteen markkinointia. Rakennuttaja pyrkii ennakkomarkkinoinnin avulla kertomaan uudesta kohteesta ja selvittämään potentiaalisten ostajien kiinnostusta tätä kohtaan. Usein ennakkomarkkinointivaiheessa olevasta kohteesta on nähtävillä alustava suunnitelma ja havainnekuvia alueesta ja asunnoista.
Ennakkomarkkinoinnin yhteydessä kiinnostuneella ostajalla on mahdollisuus varata asunto uudesta kohteesta (maksamalla varausmaksu). Lain mukaan asunnon varaaminen ja varausmaksun maksaminen eivät ole sitovia toimenpiteitä, vaan ostaja voi perua varauksen ilman seuraamuksia. Ennakkovarausmaksu voi olla enintään neljä prosenttia asunnon velattomasta kauppahinnasta.
Rakenteilla olevassa kohteessa rakennustyöt ovat jo käynnissä. Se, miten pitkällä rakennusprosessi on, vaikuttaa siihen, kuinka paljon ostajan on mahdollista vaikuttaa esimerkiksi asunnon pintamateriaaleihin tai huonejakoon.
Muuttovalmis kohde taas on omia tavaroitasi vaille valmis koti. Tilanne voi olla se, että kaikkia asuntoja ei ole myyty vielä silloin, kun asunnot valmistuvat. Tällöin uudella ostajalla on mahdollisuus päästä uuteen kotiin nopeasti.
RS-järjestelmä tuo ostajalle turvaa
Etenkin ennakkomarkkinoinnissa oleva kohde voi tuntua ostajan näkökulmasta riskiltä. Päätös pitäisi tehdä ja ennakkomaksu maksaa ennen kuin asunto on edes rakenteilla. Asunnon ostajan turvaksi on luotu lakisääteinen RS-järjestelmä, joka luo turvaa asunnon ostajalle tilanteessa, jossa rakennuttaja ajautuu esimerkiksi taloudellisiin vaikeuksiin tai ilmenee muita ongelmia.
Asunnon ostajalle asetettavat vakuudet
Asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaan on asetettava kolme erilaista vakuutta pitkin rakennushanketta.
- Aluksi sen on asetettava rakentamisvaiheen vakuus (tarkoittaa käytännössä useimmiten pankkitakausta RS-pankissa). Sen suuruus on alkuvaiheessa 5 % urakkahinnasta ja myöhemmin 10% kauppahinnoista. Vakuus voidaan vapauttaa rakennusten valmistumisen jälkeen, mutta vakuus ei vapaudu automaattisesti, vaan rakentaja saa vakuudet vapaaksi vain yhtiön hallituksen ja ostajien kirjallisilla suostumuksilla. Ostajat voivat kieltäytyä vapauttamasta vakuuksia vedoten esimerkiksi rakennusvirheisiin.
- Kun suostumus vakuuden vapauttamiseen saadaan, rakentajan on vaihdettava se rakentamisajan jälkeiseen vakuuteen, jonka määrä on 2 % kauppahinnoista. Tämä vakuus on voimassa vähintään 15 kk siitä, kun rakennusviranomaiset ovat hyväksyneet rakennuksen käyttöönoton. Käytännössä tämä vakuus vapautetaan, kun vuositarkastuksessa todetut virheet on korjattu.
- Sen jälkeen vielä 10 vuoden ajan on voimassa ns. suorituskyvyttömyysvakuus (25% urakkahinnasta), joka on itse asiassa vakuutusyhtiöltä haettava vakuutus. Se turvaa sitä tilannetta, että vasta monen vuoden päästä asunnoissa ilmenee piileviä vikoja, mutta vastuutaho on jo poistunut markkinoilta, esim. konkurssin takia. Uuteen asuntokauppalakiin tulee ehdotuksen mukaan suorituskyvyttömyysvakuuden laajennus: myös valmiina myytävien asuntojen rakentajan on otettava tämä pitkä vakuus.
Miten uudiskohteen hinta määräytyy?
Uudiskohteen hinta määräytyy pitkälti samojen tekijöiden pohjalta kuin käytetyn asunnonkin – sijainti ja asunnon koko vaikuttavat asunnon hintaan eniten.
Uudiskohteen myyntihinnan sijaan kannattaa tarkastella velatonta hintaa. Uudiskohteissa velkaosuus voi usein olla jopa suurempi kuin itse myyntihinta, joten jos jokin uudiskohde näyttää ensisilmäyksellä uskomattoman edulliselta, palauttaa velaton hinta sinut takaisin maankamaralle.
Vuokratontit ovat arkipäivää
Nykyään sekä kerrostalo- että rivitaloasumisessa vuokratontit ovat entistä yleisempiä. Tämä on asia, joka asunnon ostajan on tärkeää huomioida etenkin asunnon kokonaishintaa arvioidessaan. Usein uudiskohteiden velattomassa hinnassa ei ole huomioitu vuokratontin osuutta, jolloin ostajan on syytä olla tarkkana.
Vuokratontin osuuden asunnon ostaja voi useimmiten maksaa pois joko asunnon oston yhteydessä tai sitten maksaa kuukausittain tonttivuokraa, joka tulee maksettavaksi yhtiövastikkeen ja rahoitusvastikkeen lisäksi. Vuokratonttien vuokraoikeus myönnetään useimmiten 30–50 vuodeksi kerrallaan.
Takuukorjaukset ja takuuaika uudiskohteissa
Vaikka asunto olisi lähes uusi, aina voi ilmetä puutteita ja virheitä, jotka pitää korjata. Mutta kenen vastuulla nämä korjaukset ovat?
Takuu ja vastuu ovat kaksi eri asia
Uudiskohteissa ilmenevien mahdollisten virheiden osalta on hyvä huomioida käsitteelliset erot takuun ja vastuun välillä. Monesti uskotaan, että uudiskohteiden takuu on 10 vuotta, vaikka tällä viitataan usein rakennuttajan vastuuseen, joka käsittää hyvän rakennustavan vastaisista laiminlyönneistä aiheutuvat rakennusvirheet.
On selvää, että vuosien päästä rakennuksen valmistumisesta tällaisten laiminlyönneistä johtuvien virheiden todistaminen voi osoittautua vaikeaksi. Urakoitsijan takuu uudiskohteiden osalta on kaksi vuotta.
Vastaanottotarkastuksessa ja vuositarkastuksessa on syytä olla hereillä
Uudiskohteen valmistuessa tehdään vastaanottotarkastus, jossa ostajan on mahdollista käydä asunto läpi yhdessä rakennuttajan kanssa ja huomauttaa havaituista virheistä. Asunnossa havaitut virheet kirjataan ylös ja käydään läpi kaupan eri osapuolien kanssa.
Uudiskohteisiin toteutetaan ns. vuositarkastus noin vuoden päästä siitä, kun kunnan rakennustarkastaja on hyväksynyt rakennuksen tai asunnon käyttöön. Vuositarkastuksen tarkoituksena on selvittää mahdolliset ensimmäisen asumisvuoden aikana ilmenneet virheet tai puutteet. Vuositarkastus on asunnon ostajan näkökulmasta siksi tärkeä, että ostaja ei voi enää vuositarkastuksen jälkeen vedota sellaisiin virheisiin tai seikkoihin, jotka olisi pitänyt huomata vuositarkastuksessa.
Uudiskohteen hankinta mielessä? Jätä meille yhteydenottopyyntö, niin osaavat välittäjämme auttavat ja opastavat sinua uuden asunnon ostossa.
