Omaa kotia tai sijoitukseen tarkoitettua asuntoa vuokrattaessa asuinhuoneiston vuokrasopimus on syytä tehdä huolellisesti. Näin vältyt ikäviltä yllätyksiltä, ja löydät asuntoon todennäköisemmin hyvän ja pitkäaikaisen vuokralaisen.
Sijoitusasunnon vuokraus ja vuokrasopimuksen tekeminen voivat aiheuttaa monelle harmaita hiuksia, varsinkin jos sopimusta tekee ensimmäistä kertaa. Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen on oltava ennen kaikkea lain ja hyvän vuokratavan mukainen. On myös tärkeää, että vuokralainen ja vuokranantaja ovat ymmärtäneet sopimuksen kaikki kohdat oikein, jotta väärinkäsityksiltä vältytään.
Asunnon vuokrasopimuksen laatimista helpottaaksemme, listasimme asiat, jotka kannattaa huomioida sopimusta tehdessä.
Asuinhuoneiston vuokrasopimus ─ huomioitavat asiat
Osapuolten tiedot
Sopimukseen täytyy kirjata vuokranantajan ja vuokralaisen yhteystiedot, sekä henkilötunnukset tunnistautumisen vuoksi.
Asunnon tiedot
Oleellista on, että sopimukseen on kirjattu vuokrattavan kohteen tiedot. Osoitteen lisäksi kirjaa sopimukseen asunnon kunto, pinta-ala, huoneiden määrät, vuokralaisen käytettävissä olevat tilat ja muut asunnon varusteluun liittyvät seikat, esimerkiksi se, onko talossa hissiä vai ei.
Vuokran määrä
Vapaarahoitteisten asuntojen vuokran suuruus on vapaasti sovittavissa, jolloin summan määrittäminen jää vuokranantajan vastuulle. Sopivan summan asettaminen vaatii kuitenkin usein alueen vuokra-asuntojen kysynnän ja tarjonnan tutkimista.
Vuokran summaa asettaessa huomioi asunnon sijainti, sen koko ja kunto, sekä kulkuyhteydet ja lähialueen palvelut. Verkosta löytyy myös useampia työkaluja, jotka auttavat hahmottamaan, millaisia vuokrapyyntöjä muut ovat asettaneet vastaaville asunnoille: Nettimarkkina.com, Vuokraovi.com, Tori.fi ja Oikotie.fi. Hyödynnä näitä sivustoja ja työkaluja, kun asetat asuntosi vuokratasoa.
Markkinoilla olevien asuntojen vuokria kannattaa kuitenkin tarkastella kriittisesti, sillä kohteet, joiden vuokrataso on oikea, liikkuvat nopeasti. Nämä asunnot eivät välttämättä koskaan päädy oikeaa vuokratasoa tarkastelevan henkilön nähtäville. Tällöin kohteet, joiden vuokra taas on hinnoiteltu liian korkeaksi, roikkuvat sivustolla pidempään, jolloin ne osuvat helpommin sivustolla vierailevan silmiin. Tämä voi vääristää mielikuvaa oikeasta vuokratasosta.
Kun olet asettanut vuokrasumman, kirjaa se sopimukseen. Lisää mukaan myös vuokranmaksun eräpäivä ja se, mille tilille summa maksetaan. Sisällytä sopimukseen lisäksi muut mahdolliset maksut, kuten esimerkiksi autopaikan vuokra ja veden käyttömaksu. Kirjaa sopimukseen myös, että viivästyskorko peritään voimassa olevan korkolain mukaan.
Vuokrasopimuksen kesto
Vuokrasopimuksesta täytyy käydä selkeästi ilmi vuokra-aika ja se, onko kyseessä määräaikainen vai toistaiseksi voimassaoleva sopimus. Määräaikainen vuokrasopimus pitää tehdä kirjallisesti, mutta toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus voi olla myös suullinen. On kuitenkin suositeltavaa, että sopimus tehdään aina kirjallisesti, jolloin sopimusehdot ovat selkeästi olemassa mustaa valkoisella.
Määräaikainen vuokrasopimus on voimassa sopimuksessa määrätyn ajan, eikä sitä voi ennenaikaisesti irtisanoa noin vain. Irtisanomisen sijaan sopimus voidaan kuitenkin purkaa, mikäli purkuedellytykset ovat olemassa. Hyviä esimerkkejä purkuedellytyksistä ovat uudelle paikkakunnalle muuttaminen tai terveydelliset syyt. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat myös neuvotella keskenään molempia miellyttävän ratkaisun, mikäli sopimus halutaan purkaa ennenaikaisesti.
Viime vuosina on yleistynyt toimintatapa, jossa vuokrasopimus solmitaan toistaiseksi voimassaolevaksi, mutta ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajankohta on 11 kuukautta vuokrasopimuksen alkamisesta. Tätä kautta vuokralainen saadaan sitoutettua vähintään vuoden ajaksi asuntoon.
Määräaikaiseen sopimukseen voi myös kirjata, onko vuokrasopimusta mahdollisuutta irtisanoa ennen määräaikaisuuden loppumista esimerkiksi kahden kuukauden vuokraa vastaavaa sopimussakkoa vastaan. Näin vuokralaisella on mahdollisuus päästä asunnosta nopeasti eroon ilman massiivisia kuluja.
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus on sopimuksen tekohetkestä lähtien nimensä mukaisesti toistaiseksi voimassa siihen saakka, kunnes jompikumpi irtisanoo vuokrasopimuksen.
Huomioi, että asuinhuoneiston vuokrasopimuksen irtisanomisaika on vuokranantajan irtisanoessa kuusi kalenterikuukautta, mikäli vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään vuoden ja muussa tapauksessa kolme kuukautta. Mikäli vuokralainen irtisanoo sopimuksen, irtisanomisaika on yksi kalenterikuukausi.
Vuokrankorotukset
Vuokran korottamisen ehdot on aina kirjattava sopimukseen ja niiden tulee olla lain ja hyvän vuokratavan ohjeistuksen mukaisia.
Merkitse sopimukseen selkeästi, millä perustein vuokraa korotetaan, minkä verran ja milloin (esimerkiksi vuosittain 31. joulukuuta). Korotusperusteina voivat olla esimerkiksi prosentti- tai indeksikorotus, porrasvuokra tai korotuksen hoitokuluihin sitominen.
Tyypillinen tapa on sitoa vuokra elinkustannusindeksiin. Tässä tapauksessa sopimukseen kirjataan yhden kuukauden perusindeksi, jonka pistelukua käytetään tarkistusindeksinä vuokran vuosittaisessa tarkistuksessa. Indeksin löydät Tilastokeskuksen sivuilta.
Mikäli vuokran korotuksen perusteena on prosenttikorotus, sopimukseen kirjataan, että vuokraa voidaan korottaa enintään x prosentilla vuodessa. Oli vuokrankorotuksen peruste mikä hyvänsä, kirjaa se sopimukseen selkeästi. Jos korotat vuokraa, ilmoita vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantulopäivä kuukausi ennen kuin uusi vuokrasumma astuu voimaan.
Jos haluat korottaa vuokraa muiden kuin sopimuksessa määritettyjen ehtojen perusteella, asiasta on neuvoteltava vuokralaisen kanssa. Vuokrankorotus sopimusehtojen ulkopuolella voi olla tarpeen silloin, jos asuntoon tehdään remontteja, koska silloin asunnon taso ja arvo nousevat.
Tällaisessa tapauksessa vuokraan voi tehdä myös niin kutsutun tasokorotuksen myös sopimusehtojen ulkopuolella, mikäli se on selkeästi jäljessä käyvästä arvosta. Jos korotus tehdään sopimusehdoista poikkeavasti, kannattaa neuvottelu asiasta aloittaa 6 kuukautta etukäteen, jotta vuokralainen ehtii valmistautua muutokseen.
Kotivakuutuksen hankinta
Vuokrasopimukseen on syytä lisätä kohta, joka edellyttää vuokralaista ottamaan ja pitämään oman kotivakuutuksen voimassa. Tämä on mahdollista sisällyttää myös “Muut kohdat” -osioon.
Kotivakuutus kannattaa olla, koska taloyhtiön tai vuokranantajan ottama vakuutus ei korvaa vuokralaisen omaisuudelle sattuvia vahinkoja. Kotivakuutuksen ottaminen onkin ehdottomasti vuokralaisen edun mukaista, joten se kannattaa tuoda hänelle esille. Kotivakuutuksessa on oltava myös vastuuvakuutus, joka korvaa esimerkiksi pesukoneen aiheuttaman vesivahingon.
Mikäli kotivakuutusta ei ole, vuokralainen joutuu itse maksamaan aiheuttamansa vahingon vuokranantajalle. Maksujen saaminen voi kuitenkin kestää useita vuosia tai rahat voivat jäädä pahimmassa tapauksessa kokonaan saamatta, jos vuokralainen on varaton.
Vakuus
Vakuutta käytetään vuokrasopimusta tehtäessä lähes poikkeuksetta. Sen tarkoituksena on ennaltaehkäistä vuokrasuhteessa syntyviä häiriöitä, sekä turvata vuokranantajan asema mahdollisissa ongelmatilanteissa.
Vakuus kannattaa sopia niin kutsuttuna sopimusvakuutena, koska silloin vakuudesta voidaan kattaa vuokrarästit sekä myös asunnossa syntyneiden vahinkojen kuluja.
Dokumentit
Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen liitteiksi kannattaa laittaa vähintään kuntotarkastuslomake ja lomake luovutetuista avaimista. Huomioi, että laki vaatii nykyään myös energiatodistuksen antamista vuokralaiselle.
Kuntotarkastuslomaketta tarvitaan asunnon vuokrauksen yhteydessä tehtävän kuntotarkastuksen yhteydessä, sillä siihen kirjataan tarvittavat tiedot asunnon kunnosta ja liitetään valokuvat. Näin vuokralaisen pois muuttaessa on helppo tarkistaa, onko asunto normaaleja kulumisjälkiä lukuun ottamatta samassa kunnossa kuin vuokrasuhteen alussa.
Tiedot luovutettujen avainten määrästä ja sopimussakosta voi kirjata myös suoraan vuokrasopimukseen.
Muut ehdot
Mikäli et halua, että asuntoon tuodaan lemmikkejä tai siellä tupakoidaan, kirjaa se sopimuksen “Muut kohdat” -osioon. Näin ehdot ovat selkeät heti sopimusta tehtäessä. Sopimukseen voi olla hyvä kirjata myös, että vuokralainen ei saa tehdä asunnossa remonttia ilman erillistä lupaa.
