Koti valitaan tunteella, sijoitusasunto järjellä − ja laskelmien perusteella. Ennen kuin lyöt nimesi kauppakirjoihin, laske asunnon vuokratuotto huolellisesti ja huomioi myös verojen osuus. Valitsemalla sijoituskohteen fiksusti, pääset nauttimaan kuukausittaisesta kassavirrasta ja varallisuutesi kasvusta.
Kun sijoituskohteena on osakkeiden sijaan asunto, tulot ja menot täytyy laskea huolellisesti, jotta sijoitus on tuottava. Tästä syystä on tärkeää, että lasket asunnon vuokratuoton huolellisesti sekä huomioit laskelmissa tulevien remonttien kulut ja verotuksen osuuden. Myös mahdollisiin yllätyksiin on syytä varautua.
Asuntosijoittaminen on suhteellisen riskitön tapa kasvattaa omaa varallisuutta, sillä asuntojen hankkimiseen voi hyödyntää velkavipua. Parhaimmillaan velkavipua hyödyntämällä omalle pääomalle voi saada jopa yli 30 %:n tuoton.
Oikein käytettynä velkavivun avulla saa aikaan hyviä tuottoja, mutta sen avulla huonot sijoitukset muuttuvat usein entistäkin huonommaksi. Siksi asuntosijoittamiseen on syytä perehtyä huolella etukäteen, tai vaihtoehtoisesti hyödyntää asuntosijoittamiseen perehtyneen kiinteistönvälittäjän osaamista.
Velkavipua käytettäessä on syytä huomioida kuukausittainen ja vuosittainen kassavirta. Suuri velkavipu ja lyhyt lainanlyhennysohjelma sekä verotus, voivat saada aikaan negatiivisen kassavirran, vaikka itse asunto olisikin hyvä sijoitus.
Miksi laskea vuokratuotto?
Vuokratuoton laskukaava on yksinkertainen, mutta yllättävän usein asuntosijoittajat jättävät laskelmat tekemättä. Tällöin riski epäonnistuneeseen sijoitukseen on suuri.
Vuokratuoton laskeminen onkin ensimmäinen asia, joka kannattaa tehdä potentiaalisen sijoituskohteen löytyessä. Kun kyse on sijoituksesta, sen tarkoitus on tietystikin tuoda mahdollisimman suurta tuottoa omistajalleen. Sijoituspäätös on huomattavasti varmemmalla pohjalla, mikäli numerot ovat selvillä.
Kun lasket vuokratuoton, tutustut samalla myös asuntoon perusteellisesti. Vuokratuoton laskeaksesi joudut perehtymään alueen vuokratasoon, joten samalla saat käsityksen alueen asuntojen vuokrattavuudesta.
Taloyhtiön papereihin perehtyminen ja remonttikustannusten laskeminen taas antaa hyvän kuvan taloyhtiön kunnosta ja varallisuudesta. Remonttikustannusten arviointi voi kuitenkin olla haasteellista. Tällöin kannattaa pyytää tarkemmat arviot isännöitsijältä.
Miten vuokratuotto lasketaan?
Vuokratuoton voi laskea yksinkertaisella kaavalla. Vuokratuoton laskemiseen tarvitset seuraavat tiedot: asunnosta saatavan vuokran määrä, asunnon hoitovastike sekä asunnon velaton hinta.
Näin lasket vuokratuoton yksinkertaisesti:
(Vuokra – hoitovastike) x 12
————————————– x 100
Asunnon velaton hinta
Voit myös hyödyntää erilaisia asuntosijoittajille tarkoitettuja vuokratuottolaskureita, joihin voit merkitä myös remonttien kustannukset, mahdollisen asuntolainan korot, inflaation vaikutuksen jne.
Onko kassavirran pakko olla positiivinen?
Tietyissä tapauksissa positiivinen kassavirta sijoitusasunnosta ei ole välttämättömyys, esimerkiksi niissä tilanteissa, joissa sijoittaja haluaa kasvattaa asuntosalkkuaan nopeasti, tai hänellä on niin suuret tulot, ettei negatiivinen kassavirta hetkauta taloutta. Myös niissä tapauksissa, joissa asunnolle on odotettavissa merkittävän suurta arvonnousua, negatiivinenkin kassavirta voi olla perusteltu.
Positiiviseen kassavirtaan pyrkiminen on kuitenkin riskittömin vaihtoehto asuntosijoittajalle. Näin sijoituksesta tulee kuukausittain tuottoa, joka toimii turvana yllättävissä tilanteissa, esimerkiksi niinä kuukausina kun asunnossa ei syystä tai toisesta ole vuokralaista. Positiivinen kassavirta on myös nopein tapa saada asuntosijoittamisesta tuottoa.
Millaiseen vuokratuottoon kannattaa pyrkiä?
Tyypillisesti sijoitusasuntojen vuokratuotot ovat noin 4-8 %. Yleisesti tavoiteltavana vuokratuottona pidetään noin 5 %:ia. Riittävä vuokratuotto riippuu kuitenkin ennen kaikkea siitä, millaisen sijoitusstrategian sijoittaja valitsee − onko tarkoituksena keskittyä kohteisiin, joiden arvonnousun potentiaali ei ole niin suuri, mutta joiden vuokratuotto on korkea, vaiko ostaa matala vuokratuoton kohteita, joiden arvo todennäköisesti kasvaa tulevaisuudessa?
Voikin olla kannattavaa luoda oma sijoitussuunnitelma, jonka pohjalta riittävä vuokratuotto lasketaan. Näin tiedät tarkalleen omat numerosi, mikä taas luo mahdollisimman tuottoisan pohjan sijoitustoiminnalle.
Lue myös: Sijoitusasunto on yhä useamman suomalaisen mielessä tai Sijoitusasunnon osto mielessä? Ota kiinteistönvälittäjä avuksesi!
Sijoitusasunnon verotus
Sijoitusasunnosta saatava vuokratuotto on veronalaista tuloa, joka verotetaan pääomatuloina. Tällöin veroprosentti on 30 000 euroon asti 30, ja siitä ylöspäin 34. Vuokratulojen verotuksessa huomioidaan myös sijoitusasunnosta aiheutuneet kulut, kuten esimerkiksi yhtiövastike, remonttikulut, sekä muut sijoitustoimintaan liittyvät kulut, kuten esimerkiksi sijoittamiseen liittyvä kirjallisuus ja matkakulut. Näin sinun tarvitsee maksaa verot vain niistä tuloista, jotka sinulle jäävät käteen kulujen jälkeen.
Kun ryhdyt asuntosijoittajaksi, sinun onkin kannattavaa huomioida asuntosijoittamisesta kertyvät tulot hakemalla ennakkoveroa tai muuttamalla veroprosenttiasi suuremmaksi. Mikäli haet ennakkoveroa, saat Verohallinnosta tilisiirtolomakkeet, joissa on laskettu ennakkoverojen maksuerät. Edellä mainitut maksetaan kahdessa tai useammassa erässä. Jos muutat veroprosenttia suuremmaksi, voit tilata uuden verokortin tai ilmoittaa uuden veroprosentin työnantajallesi. Sijoitusasunnosta saatava tulo lasketaan pääomatuloksi sille vuodelle, jona vuokratulo on saatu. Jos sinulla on useita sijoitusasuntoja, muista eritellä vuokratulot asuntokohtaisesti. Muista ilmoittaa vuokratulosi vuosittain veroilmoituksessa.
Jos jonakin vuonna jäät sijoitustoiminnasta tappiolle, voit vähentää sen muista pääomatuloistasi tai saada alijäämän, josta saat ansiotuloverotuksessa vähennystä. Vaikka toimintasi jonain vuonna jäisikin tappion puolelle, sijoitusasunnosta saatavat verovähennykset kannattaa silti aina hyödyntää.
