Ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän työtä ohjaa aina hyvä välitystapa. Tämä ei ole vain sanahelinää: kaikkien välitysalalla toimivien tulisi lain hengen mukaan sitoutua Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton vuosittain määrittelemään hyvän välitystavan ohjeeseen.
Hyvän välitystavan ohje kuvastaa Keskusliiton tämänhetkistä näkemystä hyvästä välitystavasta. Se on alan normi, jolla lisätään itsesäätelyä ja varmistetaan kiinteistönvälittäjien asiakkaille – kodin myyjille ja ostajille – reilut ja avoimet pelisäännöt sekä suoja kaupanteon koko prosessissa. Tähän artikkeliin kokosimme muutamia hyvän välitystavan ohjeen toimintatapoja ja tilanteita, joista käytännössä huomaat olevasi tekemisissä vastuullisen toimijan kanssa.
Kaikki RE/MAXin kiinteistönvälittäjät noudattavat hyvää välitystapaa työssään. Voit katsoa tästä myös KVKL:n videon, jolla tiivistetään välittäjän lainmukainen toiminta hyvän välitystavan mukaisesti.
Välitysliiketoiminnan harjoittaminen
Välitystoimiston riittävän ammattitaidon täytyy olla varmistettu
Hyvää välitystapaa noudattavissa kiinteistönvälitystoimistoissa on vastaava hoitaja, joka huolehtii siitä, että välitystehtävissä työskentelevistä henkilöistä vähintään puolella on välittäjäkokeessa osoitettu ammattipätevyys (LKV-pätevyys). Vain Keskuskauppakamarin välittäjäkoelautakunnan järjestämän kiinteistönvälittäjäkokeen suorittanut henkilö saa käyttää kiinteistönvälittäjän nimikettä tai lyhennettä LKV.
Muita kiinteistönvälitysalalla toimivien käyttämiä nimikkeitä ovat esim. kiinteistö- tai myyntiedustaja sekä myyntineuvottelija. Myös näissä tehtävissä työskentelevien riittävää ammattitaitoa valvoo välitysliikkeen vastaava hoitaja.
Toimeksiantajan henkilökohtaiseen elämään liittyviä asioita ei kerrota ilman lupaa
Kun myyt asuntoasi, hyvän välitystavan mukaisesti henkilökohtaiseen elämään liittyvät asiasi ovat suojassa ja niitä koskee salassapitovelvollisuus. Tämä tarkoittaa sitä, että ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä ei kerro ilman lupaa toimeksiantajan tietoja kenellekään. Tällaisia tietoja ovat esimerkiksi myyjän ammatti, elämäntilanne (työttömyys, avioero tms), toimeksiantosopimuksen sisältö tai toimeksiantajan taloudelliseen tilanteeseen liittyvät seikat. Tähän tekee poikkeuksen vain tilanne, jossa myyjän on todettu olevan maksukyvytön.
Ostajalle ja ostajaehdokkaille saa kertoa vain sellaiset asiat, joilla on merkitystä kaupasta päättämisen kannalta. Näitä ovat myytävän asunnon fyysisiin ominaisuuksiin liittyvät seikat ja toimeksiantajan oikeudelliseen statukseen sekä vallintaan, eli asunnon omistajuuteen liittyvät seikat. Sen lisäksi on lupa kertoa, montako henkilöä asunnossa on asunut.
Välitysliike saa kuitenkin luovuttaa kopion tai otteen toimeksiantosopimuksesta osoittaakseen toimeksiantosopimuksen voimassaolon tai toimeksiannossa saamansa valtuutuksen tietojen saamiseen esimerkiksi isännöitsijälle, pankille, sähkölaitokselle, vesilaitokselle tai vesiosuuskunnalle.
Kohteen markkinointi
Asuntonäytöllä saadaan lisätietoja asunnon esitteestä
Asuntonäyttö on tilaisuus, jossa kiinnostuneet ostajat saavat lisätietoa asunnosta. Esittelyssä pitää olla saatavilla esite, josta käy ilmi asuntoilmoituksen vähimmäistiedot sekä tarkemmat tiedot.
Hyvän välitystavan mukaisesti pelkkä asuntoilmoitus nettisivuilla ei siis riitä. Asuntonäytössä asuntoa saavat esitellä välittäjät toimeksiantosopimuksen mukaan. Esimerkiksi kellaritiloja ei tarvitse automaattisesti esitellä näytöllä. Jos asiakas kuitenkin toivoo näkevänsä tämäntapaiset tilat, on ne näytettävä.
Ostajalle on hyvän välitystavan mukaisesti tarjottava kaikki tiedot, jotka voivat vaikuttaa päätöksentekoon kaupasta. Siksi kiinteistönvälittäjän velvollisuus on kertoa ostajaehdokkaille myös asumista haittaavista ja kohteen arvoa alentavista tekijöistä. Jos ostaja tekee ostotarjouksen jo esittelyssä, välittäjä huolehtii, että tarjouksesta laaditaan kirjalliset versiot tai ne dokumentoidaan muuten.
Miksi välittäjä ei anna automaattisesti muiden dokumenttien kanssa isännöitsijäntodistusta? Välitysliike ei saa automaattisesti antaa isännöitsijäntodistusta esittelyssä kaikille kävijöille, vaan ainoastaan ostotarjouksen tekemistä harkitseville. Sama koskee isännöitsijäntodistuksen antamista sähköpostitse.
Markkinoinnissa ei saa johtaa harhaan
Kuluttajansuojalain mukaan markkinoinnissa ei saa käyttää hyvän tavan vastaista tai muutoin kuluttajan kannalta sopimatonta menettelyä. Markkinoinnissa ei siis saa antaa totuudenvastaisia tai harhaanjohtavia tietoja. Esimerkiksi asunnon kuvien on oltava todellisesta myytävästä asunnosta, ellei kyseessä ole esimerkiksi uudiskohde. Jos havainnekuvia on muualta, se pitää kertoa selkeästi ilmoituksesta. Kaikessa asuntoilmoittelussa on oltava myös mukana vähimmäistiedot myytävästä kohteesta.
“Ostajat valmiina” -ilmoittelua saa käyttää vain, kun taustalla on kirjalliset toimeksiannot ostajilta
“Ostajat valmiina” -ilmaisua markkinoinnissa saa käyttää kirjaimellisesti vain silloin, kun taustalla on todelliset kirjalliset toimeksiannot ostajilta. Sen lisäksi on hyvä muistaa, että jos ostajalta on jo olemassa ostotoimeksiantosopimus, välitysliike ei saa edellyttää myyjältä myyntitoimeksiannon tekemistä kaupan syntymiseksi tämän kyseisen ostajan kanssa.
Myyty- ja varattu-merkinnät asuntoilmoituksissa eivät ole hyvän välitystavan mukaisia
Asuntojen ilmoittaminen myyty- tai varattu-merkinnöillä ei ole hyvän välitystavan mukaista. Jos välitysliike on ottanut vastaan käsirahallisen ostotarjouksen, ei välitysliike saa ottaa samasta kohteesta muuta tarjousta vastaan, eikä tällöin kohteen markkinointikaan ole hyvän tavan mukaista.
Mikäli asuntoilmoitus on ostotarjouksen vastaanottamisen jälkeen edelleen esillä netissä, tulee ilmoitukseen laittaa merkintä käsirahallisesta ostotarjouksesta. Uusi tarjous voidaan ottaa vastaan ja aktiivista markkinointia jatkaa vasta sitten, kun käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle, tai kun on selvinnyt, että käsiraha jää toimeksiantajalle.
Jos välitysliike on saanut ostotarjouksen, jossa on vakiokorvausehto, tarjouksia voidaan ottaa vastaan tarjouksen hyväksyntään saakka. Tällöin asuntoa voidaan markkinoida esimerkiksi merkinnöin ”Ostotarjous vastaanotettu”. Myyty- tai varattu- merkinnät eivät sen sijaan ole sallittuja.
Toimeksiantosopimus
Kun asuntoa myydään tai etsitään kiinteistönvälittäjän avulla, tulee tehdä toimeksiantosopimus. Toimeksiantosopimus on laadittava kirjallisesti tai sähköisesti siten, ettei sopimusehtoja voida yksipuolisesti muuttaa. Määräykset koskevat myös toimeksiantosopimuksen jatkamista. Sopimus koostuu erillisestä sopimusosasta ja selostusliitteestä. Hyvä välitystapa edellyttää näiden tai sisällöltään vastaavien sopimusehtojen käyttämistä, kun sovitaan myynti- tai ostotoimeksiannosta. Suullinen sopimus ei siis riitä.
Myös toimeksiantajan – eli asunnon omistajan tai ostajan, joka ostaa välittäjän palveluita – tulee saada sopimuksesta oma kappaleensa. Toimeksiantosopimus voi olla voimassa, vaikka selostusliitettä ei ole vielä täytetty, mutta kohteen markkinointia ei saa aloittaa ennen selostusliitteen asianmukaista täyttämistä.
Toimeksiantosopimuksen kestosta tulee aina sopia
Toimeksiantosopimuksen kestosta tulee aina sopia. Lain mukaan toimeksiantosopimus voi olla kerrallaan voimassa aina enintään neljä kuukautta. Sopimus voidaan tehdä joko määräajaksi tai toistaiseksi voimassaolevaksi, jolloin sopimus voi olla voimassa esimerkiksi kuukauden kerrallaan, ellei toimeksiantaja irtisano sitä kymmentä päivää ennen sopimuksen päättymistä. Tällöinkin sopimus voi enimmillään olla voimassa neljä kuukautta.
Välitystehtävän hoitaminen
Asunnon hinta on arvioitava realistisesti
Hyvä välitystapa edellyttää, että asunnon hinta arvioidaan realistisesti. Tässä kohtaa hinta-arviolla tarkoitetaan myyntitoimeksiannon yhteydessä tehtävää myytävän asunnon hinta-arviota. Hyvän välitystavan mukaista ei ole arvioida asunnon hintaa korkeammaksi kuin sen todennäköinen velaton kauppahinta on. Välittäjä ei saa siis arvioida asunnon hintaa todellista korkeammaksi vain saadakseen toimeksiannon hoitaakseen.
Jos välitysliikkeen ja asunnon omistajan näkemykset hinnasta eroavat toisistaan, sopimukseen on kirjattava erikseen myös välitysliikkeen näkemys hinnasta. Jos asunnon todennäköinen velaton kauppahinta nousee tai laskee toimeksiannon aikana yleisen markkinatilanteen tai kuntoon liittyvän selvityksen vuoksi, välitysliikkeen tulee ilmoittaa kirjallisesti (esimerkiksi sähköpostitse) asiasta asunnon myyjälle.
Kohteen selvittäminen / välitysliikkeen selonottovelvollisuus
Isännöitsijäntodistuksesta selviävät keskeiset asiat asunnosta
Isännöitsijäntodistus hankitaan, koska sen avulla pystytään selvittämään myytävien osakkeiden omistusoikeus. Isännöitsijäntodistuksesta selviävät myös lähes kaikki keskeiset ostajaehdokkaille asuntojen markkinoinnissa kerrottavat tiedot. Lisäksi siinä kerrotaan asunto-osakkeita rasittava osuus yhtiön lainoista sekä mahdolliset maksamattomat yhtiövastikkeet tai käyttömaksut. Välitysliikkeen on hankittava aina toimeksiantosopimuksen tekemisen jälkeen tuore isännöitsijäntodistus.
Tuoreella tarkoitetaan joko toimeksiantosopimuksen jälkeen tilattua todistusta tai muutama päivä ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä annettua todistusta. Tämän jälkeen isännöitsijäntodistus saa olla toimeksiantoa suoritettaessa enintään 3 kuukautta vanha. Välitysliike saa lähtökohtaisesti luottaa isännöitsijäntodistuksessa oleviin tietoihin.
Mikäli välitysliike on saanut ristiriitaisia tietoja tai jos sillä on erityistä aihetta epäillä saatuja tietoja, välitysliikkeen on muiden yhtiötä koskevien asiakirjojen hankkimisen lisäksi oltava yhteydessä isännöitsijään ja tiedusteltava tältä taloyhtiön tilanteesta.
Kiinteistön rasitteet, rasitukset ja oikeudet selvitetään myyntitoimeksiannossa
Välitysliikkeen on toimeksiantoa aloitettaessa hankittava aina uusi rasitustodistus. Rasitustodistus näyttää, millaisiin oikeudellisiin ja taloudellisiin vastuisiin kiinteistö on kytköksissä. Välittäjän tulee selvittää rasitustodistuksesta kiinteistöön kohdistuvat rasitukset kuten kiinteistöön vahvistetut kiinnitykset (panttikirjat).
Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä pyytää tämän lisäksi toimeksiantajalta selvityksen kiinteistöön kohdistuvista rasituksista ja rasitteista, jotka eivät käy ilmi rasitustodistuksesta tai kiinteistörekisteriotteesta. Jos tällaisia on, niiden peruste on myös selvitettävä. Kiinteistönvälittäjän rooliin kuuluu siis myös kysymysten esittäminen – sillä varmistetaan, että myynti tapahtuu lain ja hyvän välitystavan mukaisesti.
Mikä on rasitus?
Rasituksilla tarkoitetaan toisten kiinteistöjen oikeuksia, jotka jollain tavalla tai osittain rajoittavat tai häiritsevät, rasitteiden kohteena olevaa kiinteistöä. Toisin sanoen toiselle kiinteistölle perustettu erityinen oikeus on yleensä toiselle kiinteistölle kohdistuva rasite.
Mikä on rasite?
Rasite tarkoittaa kiinteistön hyväksi perustettua – joko pysyvää tai määräaikaista – kiinteistöön kohdistuva käyttöoikeutta, kuten eläkeoikeus tai vuokraoikeus. Rasitteen vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys ja se on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Rasitteet merkitään kiinteistörekisteriin. Rekisterissä ovat niin kiinteistön rasitteet kuin kiinteistön oikeudet rasittaa toista kiinteistöä.
Erityisiä oikeuksia voivat olla esimerkiksi:
- Tietylle henkilölle perustettu kulkuoikeus tai esimerkiksi oikeus pitää venettä kiinteistön alueella tai rannan käyttöoikeus
- Kiinteistöön kohdistuva maanvuokraoikeus tai muu käyttöoikeus
- Kiinteistöllä sijaitsevaan rakennukseen kohdistuva vuokraoikeus
- Metsästysoikeus tai kalastusoikeus
- Kiinteistöön kohdistuva eläkeoikeus
- Metsänhakkuuoikeus tai maa-aineksen otto-oikeus.
Välitysliikkeellä on tiedonantovelvollisuus ostajalle
Välitysliikkeen on annettava asunnon ostajalle kaikki ne tiedot, jotka saattavat vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Asuntoesitteen lisäksi tällaisia tietoja voivat olla myös tiedot, jotka eivät käy ilmi esitteestä, kuten myyjän maksukyvyttömyys. Maksukyvyttömyys esimerkiksi voi vaikuttaa ostajan mahdollisuuteen saada asunnon virheen perusteella myyjältä hinnanalennusta tai toteuttaa kaupan purku – sen vuoksi välitysliikkeen on kerrottava tämäntyyppiset tiedossaan olevat asiat ostajalle.
Jos välitysliike saa välitystehtävän aikana tiedon kaupan kohteeseen liittyvistä asumista oleellisesti haittaavista häiriötekijöistä, kuten esimerkiksi rakennusteknisestä ongelmasta, välitysliikkeen on kerrottava niistä ostajalle. Välitysliike ei saa pimittää tarjouksen tekoa harkitsevalta ostajalta mitään osaa asuntoa koskevista asiakirjoista.
Tarjousmenettely
Käsirahallisen tarjouksen jälkeen välitysliike ei saa ottaa muita tarjouksia vastaan
Kun välitysliike on vastaanottanut käsirahallisen ostotarjouksen, liike ei saa ottaa keneltäkään muulta tarjousta. Uusi tarjous voidaan ottaa vastaan vasta, kun käsiraha on joko palautettu tarjouksen tekijälle tai kun on selvinnyt, että käsiraha jää toimeksiantajalle. Myös ostotarjous, jossa käsiraha on käytännön syistä sitouduttu vastaanottamaan tiettyyn päivään mennessä, estää niin ikään uusien tarjousten vastaanottamisen.
Sen sijaan ostotarjous, jossa käsiraha suoritetaan vasta tarjouksen tultua hyväksytyksi, ei estä päällekkäisten tarjousten vastaanottamista. Myöskään tarjous, jossa sitoudutaan suorittamaan vakiokorvaus sopimuksesta vetäytymisen varalta, ei estä päällekkäisten tarjousten vastaanottamista. Tällöin välitysliike voi ottaa vastaan muita tarjouksia siihen saakka, kunnes tarjous on hyväksytty. Kun tarjous on hyväksytty, välitysliikkeen tulee lopettaa asunnon markkinointi, eikä välitysliike lähtökohtaisesti saa ottaa keneltäkään muulta tarjousta.
Saako välittäjä kertoa jo saadun tarjouksen ehtoja toisille tarjoajille? Välitysliikkeen tulee kertoa toiselle ostajaehdokkaalle jo saamastaan aikaisemmasta, vielä avoinna olevasta tarjouksesta. Välitysliikkeellä ei ole velvollisuutta kertoa aiemman tarjouksen rahamäärää tai muita ehtoja. Välitysliikkeellä on kuitenkin oikeus kertoa edellämainitut seikat.
Kaupanteko
Välitysliike huolehtii tarvittavien asiakirjojen keräämisestä ja luovuttamisesta ostajalle
Ennen asuntokaupan tekoa välitysliikkeen tulee sopia kaupantekoajankohdasta sekä myyjän että ostajan kanssa. Sopiessaan kaupantekoajankohdasta välitysliikkeen tulee pyrkiä ottamaan huomioon mahdollisen kuntotarkastuksen teettämisen ja siitä tehtävän raportin valmistumisen vaatima aika. Raportin tulee olla lähtökohtaisesti käytettävissä riittävän ajoissa ennen kaupantekotilaisuutta. Välitysliikkeen tulee myös kerätä kaupassa tarvittavat ja ostajalle luovutettavat asiakirjat hyvissä ajoin ennen kaupantekotilaisuutta. Välitysliikkeen on lisäksi tarkistettava ne ja otettava niistä tarvittavat kopiot.
Välitysliikkeen vastuulla on myös varmistaa toimeksiantajalta asunnon avainten sijainti ja niiden lukumäärä sekä sopia niiden luovuttamisesta. Välitysliikkeen tulee selvittää toimeksiantajalta asunnon mahdollisen turvajärjestelmän käyttöohjeet ja tunnukset sekä sopia niiden luovuttamisesta.
Hyvää välitystapaa noudattavan kiinteistönvälittäjän tunnistaa siitä, että hän on aktiivinen, kyselee ja varmistaa, että kaikki tapahtuu hyvän välitystavan mukaisesti. Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä pysyy faktoissa, ja pitää huolta niin myyjän kuin ostajan oikeuksista ja eduista läpi myynti- ja ostoprosessin.
