Kiinteistökauppa eroaa monella tapaa perinteisestä asunto-osakkeen kaupasta. Kiinteistöä myytäessä tai ostettaessa on kaupan osapuolten hyvä olla valppaina, jotta yllätyksiltä vältyttäisiin. Tässä artikkelissa pureudumme keskeisiin kiinteistökaupan teemoihin ja termistöön sekä myyjän että ostajan näkökulmasta.
Yleistä kiinteistökaupasta
Tilastokeskuksen määritelmän mukaan kiinteistöllä tarkoitetaan “kiinteistörekisteriin kiinteistönä merkittyä maa- tai vesialueen omistuksen yksikköä. Kiinteistöön kuuluvat sillä sijaitsevat kiinteistön omistajan omistamat rakennukset ja kiinteät laitteet.”
Kiinteistöiksi lasketaan esimerkiksi:
- omakoti- ja erillistalot (jotka eivät ole asunto-osakemuotoisia)
- maa- ja metsätilat
- tontit
- vesialueet.
Kiinteistökaupan tärkeimpiä termejä
Kiinteistökauppaan liittyy täysin omanlainen termistönsä, joka voi alkuun tuntua epäselvältä. Keräsimme alle yleisimpiä termejä selityksineen.
Kaupanvahvistaja
Sekä esisopimuksen että varsinaisen kauppakirjan tulee olla julkisen kaupanvahvistajan vahvistamia. Hänen tehtävänään on myös tarkastaa osapuolten henkilöllisyys ja kiinteistön omistusta koskevat tiedot. Maanmittauslaitoksen kaupanvahvistajahausta löydät tiedot kaikista Suomessa toimivista kaupanvahvistajista.
Kiinteistökaupan tai esisopimuksen voi tehdä myös ilman kaupanvahvistajaa, mikäli käyttää sähköistä kiinteistönvaihdannan palvelua.
Kiinteistörekisteriote
Kiinteistörekisteriote sisältää kiinteistöön liittyviä tietoja, kuten pinta-alaan, kaavoihin, rasitteisiin tai käyttöoikeuksiin liittyviä tietoja. Kiinteistörekisteriote on keskeinen dokumentti kiinteistökaupassa. Sen hankinta on kiinteistön myyjän vastuulla.
Kiinteistörekisteriotteen voi tilata kätevästi verkosta.
Lainhuuto
Lainhuuto on yhtä kuin kiinteistön omistusoikeuden rekisteröiminen. Jos esimerkiksi myyjällä on myytävänä olevaan kiinteistöön lainhuuto, syntyy ns. omistajaolettama. Tällöin kiinteistön ostajan on syytä olettaa, että kiinteistön myyjä todella omistaa kiinteistön. Lainhuutoa tulee hakea pääsääntöisesti kuusi kuukautta kiinteistön luovutuskirjan tekemisen jälkeen.
Lainhuutotodistus
Lainhuutotodistus on dokumentti, jolla vahvistetaan, että kiinteistön omistusoikeus on merkitty lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Esimerkiksi kiinteistön myynnin yhteydessä myyjän tulee esittää lainhuutotodistus. Lainhuutorekisteriä ylläpitää Maanmittauslaitos, ja lainhuutotodistuksen voi tilata esimerkiksi verkosta.
Määräala
Määräala on rajoiltaan määrätty alue kiinteistöstä. Määräala voidaan muuttaa omaksi kiinteistökseen lohkomalla.
Määräosa
Määräosa tarkoitetaan laskennallista osuutta kiinteistöstä, joka ilmaistaan murtoluvuilla. Kiinteistö voidaan jakaa esimerkiksi 1/2:n tai 1/3:n määräosiin.
Rasitustodistus
Rasitustodistus sisältää tiedot kiinteistöön liittyvistä oikeuksista ja rasitteista. Kiinteistö voi olla kiinnitetty jonkin velan vakuudeksi, tai kiinteistöön tai sen osaan on voitu myöntää vuokra- tai nautintaoikeus. Näihin liittyvät tiedot löytyvät rasitustodistuksesta. Myös kiinteistön mahdollisten panttausten määrä on ilmoitettu rasitustodistuksessa. Kiinteistön ostajan on syytä tutustua rasitustodistukseen huolellisesti.
Tyypillinen esimerkki rasitteesta on tierasite, joka voi esim. tarkoittaa naapurin oikeutta käyttää tonttisi läpi kulkevaa tietä tai hänen oikeuttaan rakentaa tontillesi tie. Tien lisäksi esim. tontin poikki vedettävät sähköjohdot tai venevalkamaoikeus voivat olla rasitteita. Yhden kiinteistön oikeus on aina toiselle kiinteistölle rasite.
Välillä vanhojen kiinteistöjen kohdalla voi törmätä nykyaikana eksoottisilta kuulostaviin oikeuksiin ja rasituksiin, kuten vaikkapa kylän yhteiseen pellavanliotuspaikkaan.
>> Tiedätkö asuntosi arvon? Kokeile hintatestiämme ja saat tarkan ja ajantasaisen arvion asuntosi hinnasta <<
Kiinteistön myynti – vinkkejä myyjälle
Asiakirjat kuntoon
Etenkin kiinteistökaupassa myyjän on syytä olla tarkkana asiakirjojen laadinnassa. Myyjän vastuulla ovat muun muassa:
- kiinteistörekisteriotteen hankinta
- lainhuuto- ja rasitustodistuksen hankinta
- kauppakirjan laadinta
- kaupanvahvistajan valinta.
Kiinteistön kauppakirjan laadinta
Kiinteistön kauppakirja tulee laatia kirjallisena ja kauppakirjasta tulee ilmetä ainakin seuraavat asiat:
- kaupan kohde (kiinteistön sijainti, pinta-ala, kiinteistötunnus, kaavoitustilanne jne.)
- kaupan ehdot (esim. kauppahinta, maksuehdot, rasitukset jne.)
- ostajan saamat tiedot kaupan kohteesta.
Kiinteistön kauppakirjan vahvistaa julkinen kaupanvahvistaja. Jos käytät kiinteistön myynnissä kiinteistönvälittäjän apua, järjestyy kaupanvahvistaja yleensä hänen kauttaan.
Lue lisää kiinteistön kauppakirjan laadinnasta
Muista myyjän tiedonantovelvollisuus
Myyjän esitellessä kiinteistöä ostajalle – tai viimeistään kauppakirjaa laadittaessa – on syytä antaa ostajalle tiedoksi kaikki kiinteistöön liittyvät tiedot tai huomiot. Myyjää velvoittaa tiedonantovelvollisuus, jonka laiminlyönnistä voi aiheutua seurauksia, mikäli kaupassa tulee myöhemmin vastaan ongelmia.
Varmista osaltasi, että kiinteistön esisopimuksen ja kauppakirjan ehdot täsmäävät
Kiinteistön kaupassa on syytä muistaa se, että kiinteistökauppaa säätelevä laki (Maakaari) ei tunne ostotarjouksen käsitettä, vaan sen sijaan puhutaan esisopimuksesta. Tämän esisopimuksen ja varsinaisen kauppakirjan ehtojen tulee vastata toisiaan.
Muussa tapauksessa kaupan osapuolilla on mahdollisuus vetäytyä kaupasta ilman erillisiä sanktioita. Siksi jo esisopimusvaiheessa on molempien kaupan osapuolien varmistettava, että kaupan ehdot on määritelty esisopimukseen oikein.
Kiinteistön ostaminen – vinkkejä ostajalle
Tutustu myyjän toimittamiin asiakirjoihin
Joskus viralliset asiakirjat voivat tuntua pelkiltä muodollisuuksilta, mutta kiinteistökaupassa ostajan kannattaa tutustua niihin huolella. Esimerkiksi lainhuuto- ja rasitustodistukset on hyvä käydä perusteellisesti läpi. Nämä todistukset toimittaa yleisimmin myyjä, mutta halutessasi voit tilata ne itsekin Maanmittauslaitokselta, jos tiedossasi on myynnissä olevan kohteen kiinteistötunnus.
Kiinteistön rasitteista (kuten muilla henkilöillä olevista hallintaoikeuksista tai tien tai vesialueiden käyttöoikeuksista) voi koitua ongelmia paitsi kiinteistöä käyttäessä, myös esimerkiksi myytäessä sitä eteenpäin.
Käy tutustumassa kaupan kohteeseen
On sanomattakin selvää, että ostaja tulisi aina tutustua myynnissä olevaan kiinteistöön. Pyydä myyjää esittelemään kiinteistö ja mahdolliset rakennukset. Myös rajankäynti eli kiinteistön rajojen tarkastaminen on hyvä käydä yhdessä myyjän tai kohdetta myyvän välittäjän kanssa.
Selvitä rakennusoikeuden tila
Rakennusoikeus on yksi tärkeimmistä asioista, joita ostajan kannattaa selvittää. Tiedot jäljellä olevasta rakennusoikeudesta saat kiinteistön myyjältä tai suoraan tiedustelemalla kaupungin tai kunnan kiinteistövirastosta. On olemassa myös kiinteistöjä, joilla ei ole valmiiksi rakennusta eikä myöskään lainkaan rakennusoikeutta. Jos tällaisen kiinteistön hankkii vaikkapa kesämökkiä varten tarkastamatta rakennusoikeutta, voi yllätys olla karvas.
Kesämökkiä ostettaessa on myös hyvä varmistaa, että kaupan kohteena olevan kiinteistön rakennuslupa-asiat ovat kunnossa. Monesti voi tulla vastaan tilanteita, joissa tontille on rakennettu esimerkiksi pieni lisärakennus, jota ei ole kuitenkaan ilmoitettu kaupungin tai kunnan rakennusvalvontaan. Tällöin voi luvattomasta rakentamisesta koitua lisäselvityksiä ja -kustannuksia tulevaisuudessa.
Tee lainhuuto
Lainhuuto eli kiinteistön omistussuhteen kirjaaminen tulee tehdä kuuden kuukauden sisällä kauppakirjan allekirjoittamisesta. Kiinteistön lainhuudon voi hakea suoraan Maanmittauslaitoksen verkkopalvelussa.
Varaudu siihen, että lainhuudon hankintaprosessi voi kestää noin kaksi kuukautta vireillepanosta ratkaisuun.
Maksa varainsiirtovero
Kiinteistön ostajan tulee maksaa varainsiirtoveroa. Vero tulee maksaa kuuden kuukauden sisällä kauppakirjan allekirjoittamisesta ja sen suuruus kiinteistökaupassa on 3 % kiinteistön myyntihinnasta.
Kiinteistön varainsiirtoveron suuruuden ja itse varainsiirtoveron maksun voit hoitaa helposti Vero.fi-palvelussa.
Kiinteistökauppa – hoidanko itse vai käytänkö välittäjää?
Kiinteistön myynnin tai ostamisen voi hoitaa omatoimisesti. Jos kuitenkin koet, että kiinteistökaupan lait ja säädökset ovat kuin hepreaa ja haluat käyttää vapaa-aikaasi muuhunkin kuin kiinteistöasioihin, on järkevää käyttää apuna osaavaa kiinteistönvälittäjää.
Vaikka hoitaisi muuten kiinteistön myyntiä tai ostoa itse, kannattaa ainakin sopimus- ja kauppakirja-asiat hoitaa ammattilaisen avustuksella. Näin varmistat, että kaikki asiakirjat tulee hoidettua lain mukaan ja vältät mahdolliset ongelmat jatkossa.
Lue myös:
Miten asunnon tai kiinteistön kauppakirja laaditaan?
Kaipaatko kiinteistöasiantuntijan apua?
Jätä yhteydenottopyyntö, niin olemme yhteydessä sinuun.
