Kiinnitykset kiinteistökaupassa

Kiinteistökaupassa on paljon termistöä ja säädöksiä, jotka sinun on hyvä tietää ennen kiinteistökauppaan ryhtymistä. Yksi tällainen on kiinnitys. Mikä kiinnitys on ja miten mahdolliset kiinnitykset vaikuttavat kiinteistökauppaan?

Kiinnitys on kiinteään omaisuuteen kohdistuva rasite

Kun kiinteistöä tai sen osaa käytetään esimerkiksi lainan tai muun saamisen vakuutena, kiinteistöön kohdistuu kiinnitys. Etenkin kiinteistön ostajalle tieto kiinnityksistä on oleellinen, sillä jos kiinteistöön kohdistuu kiinnityksiä, on ostajan varmistettava, että kiinnitykset ovat velattomia ostohetkellä.

Kiinnityksestä pitää aina suorittaa lainhuuto ja kiinnitykset ilmoitetaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Kiinnityksiä haetaan useimmiten lainan vakuudeksi

Otettaessa vaikkapa asuntolainaa tulee lainanottajalla olla riittävät vakuudet. Jos omistat vaikkapa kesämökin, metsätilan tai muun kiinteistön, voit käyttää sitä kokonaan tai osaltaan lainan vakuutena. Tämä kuitenkin vaatii kiinnityksen ja lainhuudon hakemisen.

Jos olet esimerkiksi hakemassa asuntolainaa ja haluat käyttää omistamaasi kiinteistöä lainan vakuutena, etenee käytännön prosessi seuraavasti:

• Lainanantaja (esimerkiksi pankki) pyytää asiakkaalta kiinteistönvälittäjän antaman näkemyksen kiinteistön hinnasta.
• Koko kiinteistölle tai sen osalle haetaan kiinnitys Maanmittauslaitokselta. (Varmistathan, että kiinteistöstä on tehty lainhuuto eli kiinteistön omistajuus on merkitty sinulle. Kiinnitystä ei voida tehdä ennen lainhuutoa.)
• Kun kiinnitys on tehty, annetaan kiinteistön omistajalle panttikirja todistukseksi kiinnityksestä.
• Tämä panttikirja toimitetaan lainanantajalle, esimerkiksi pankille.

Tämän menettelyn jälkeen lainanantajalla on oikeus käyttää kiinnitettyä omaisuutta velan maksuun tilanteessa, jossa velallinen laiminlyö velvoitteitaan.

Kiinteistön ostajan vinkki nro 1: Hanki rasitustodistus ja tarkasta kiinteistön kiinnitykset

Kiinnitykset ovat kiinteistön ostajan kannalta yksi tärkeimpiä selvitettäviä asioita. Kun ostajalla on selvä kuva kiinteistön kiinnityksisitä, vältytään ikäviltä yllätyksiltä myöhemmin.

Miten kannattaa toimia, jos olet kiinnostunut kiinteistöstä, johon kohdistuu kiinnityksiä? Ostajan kannalta on aina selkeintä, että kiinteistöön mahdollisesti liittyvät kiinnitykset ovat kaupantekohetkellä velattomia eli kiinnitykset eivät ole minkään velan vakuutena.

Kaikki kiinteistöön liittyvät kiinnitykset ja muut rasitukset on nähtävissä kiinteistön rasitustodistuksesta, joka on tilattavissa Maanmittauslaitokselta.

Kiinteistön ostajan vinkki nro 2: Kiinnitys ei ole kirosana

Yksi yleisimpiä harhakäsityksiä kiinteistökaupassa on se, että ostettavaan kiinteistöön ei saisi kohdistua minkäänlaisia kiinnityksiä. Asian laita ei kuitenkaan ole näin. Kiinteistöön liittyvät velattomat kiinnitykset ovat usein ostajan kannalta positiivinen asia.

Ostajan näkökulmasta merkityksellistä ei ole se, onko kiinteistössä kiinnityksiä, vaan se, että kiinnitysten pitää siirtyä ostajalle velattomina. Jos kiinteistön ostaja aikoo käyttää ostettua kiinteistöä esimerkiksi asuntolainan vakuutena, tulee kiinnityksiä joka tapauksessa hakea. Kun kiinteistöön on olemassa kiinnityksiä jo valmiiksi, ei kiinteistön ostajan tarvitse hakea kiinnityksiä erikseen. Tämä säästää ostajalta sekä aikaa että rahaa.

Kiinteistöön voi kohdistua useita kiinnityksiä

Kiinteistön omistaja voi hakea useampaa kiinnitystä samaan kiinteistöön. Jos kiinteistöä käytetään lainan vakuutena, on useamman kiinnityksen tekeminen kannattavaa siksi, että kiinnitykset vapautuvat sitä mukaa, kun lainaa on maksettu pois.

Eli jos esimerkiksi haet kiinteistöön neljä kiinnitystä, joista jokainen on 20 000 euron arvoinen (kokonaissumma 80 000 euroa), ensimmäinen kiinnitys vapautuu, kun olet maksanut lainaa takaisin 20 000 euroa. Kiinnityksen vapautuminen tarkoittaa myös sitä, että voit jatkossa hakea uutta kiinnitystä ko. summalle.

Jos haet vain yhden kiinnityksen (80 000 euroa), kiinnitys vapautuu vasta, kun olet maksanut koko summan lainanantajalle.

Useamman kiinnityksen avulla sinun on myös mahdollista käyttää kiinteistöä paremmin lainojen vakuutena. Jos olet esimerkiksi suunnittelemassa remonttia tai vaikkapa kesämökin ostoa, vaatii pankki lainalle vakuuden. Jos kiinteistön kohdistuvat kiinnitykset on pilkottu useampaan kiinnitykseen, voit helpommin käyttää näitä lainan vakuutena.

Panttikirjan haltijalla on oikeus kiinnitykseen

Panttikirja toimii todistuksena kiinnityksen olemassaolosta. Käytännössä sillä, jolla on panttikirja hallussaan, on myös oikeus kiinnityksen mukaisen omaisuuden ulosmittaamiseen tai pakkohuutokauppaan tilanteessa, jossa velanottaja ei pysty suorittamaan velkaan liittyviä velvoitteitaan.

Panttikirja on Maanmittauslaitoksen myöntämä dokumentti. Panttikirjojen siirtäminen sähköiseen muotoon aloitettiin kesäkuussa 2017, jonka jälkeen uudet panttikirjat on annettu ainoastaan sähköisessä muodossa. Syksyn 2017 aikana myös pankeissa lainojen vakuuksina olevia panttikirjoja muutettiin paperisista sähköisiksi versioiksi osana pankkien ja Maanmittauslaitoksen yhteisestä muutoshanketta. 

Velan takaisinmaksun jälkeen panttikirjat palautetaan kiinteistön omistajalle. Eli jos olet kiinnittänyt osan kiinteistöstä pankkilainaa varten, pankki luovuttaa hallussaan olevat panttikirjat, kun laina on maksettu takaisin.

Panttikirjojen kuolettamisen osalta on olemassa erilaisia käytäntöjä. Lähtökohta on se, että paperisia panttikirjoja ei kannata tuhota, vaikka laina olisi maksettu pois ja panttikirjat siirtyneet velallisen haltuun. Panttikirjaa voidaan käyttää edelleen velan vakuutena myöhemmin.

Jos olet ostamassa määräalaa, selvitä emäkiinteistön kiinnitykset

Kun kiinteistöstä myydään tietty rajattu alue, puhutaan määräalasta. Jos olet ostamassa määräalaa, on hyvä huomioida, että emäkiinteistön kiinnitykset pätevät myös määräalan osalta. Jos emäkiinteistöön kohdistuu kiinnityksiä, tulee ostajan olla erityisen tarkkana siitä, miten tilanne huomioidaan kiinteistön kauppakirjan ehdoissa. Yleisimmin kiinteistön kauppakirjoihin muotoillaan ehto, jolla myytävä määräala vapautetaan emäkiinteistön kiinnityksistä.

On myös syytä muistaa, että määräalan kiinnitysten vapauttamiseen ei riitä ostajan ja myyjän välinen sopimus, vaan tälle pitää olla myös pantinhaltijan eli velkojan suostumus. Eli jos kiinteistön myyjä on tehnyt kiinteistöön kiinnityksiä pankkilainan vakuudeksi, pitää ennen määräalan myyntiä pyytää myyjän pankin suostumus.

Jos et ole varma, pyydä kiinteistökaupan ammattilaisen apua

Kiinteistön myyntiä tai ostoa suunnittelevan kannattaa hyödyntää kiinteistökaupan ammattilaista, kuten osaavaa kiinteistönvälittäjää tai kiinteistöasioista tietävää juristia. Jo pelkästään kiinteistökaupan asiakirjat ja lakisäädökset ovat sen verran erilaisia vaikkapa asunto-osakkeen kauppaan verrattuna, että väärinkäsityksiä ja virheitä voi tulla helposti.