Asunnon osto tai myynti on aina suuri päätös, ja jokainen asuntokauppaan ryhtyvä toivoo prosessin olevan mahdollisimman jouheva. Siksi jokaisen asuntokauppaan alkavan onkin hyvä olla tietoinen asuntokauppalaista ja asuntokaupan osapuolten vastuista. Etenkin asunnon myyjällä on useita vastuita asuntokaupassa, jotka on hyödyllistä tuntea jo ennen kaupantekoa.
Asuntokauppalaki koskee niin käytetyn kuin uudenkin asunto-osakkeen kauppaa
Myyjän vastuu asuntokaupassa on suhteellisen suuri, joten perehtyminen aiheeseen on ensimmäinen askel. Asuntokauppalaki koskee niin käytetyn kuin uudenkin asunnon kauppaa, ja tähän lakiin kannattaa tutustua hyvin.
Myyjän vastuulla on kertoa kaikki oleellinen tieto ja mahdolliset havaitut virheet asunnosta. Jos myyjän ennen kaupantekoa antamissa tiedoissa on virheitä tai myyjä on jättänyt antamatta olennaisia tietoja, voidaan asunnossa katsoa olevan virhe. Siksi onkin äärimmäisen tärkeää, että myyjä saattaa ostajan tietoon mahdollisimman kattavasti kaiken asuntoon liittyvän tiedon ennen kaupantekoa. Näin vältetään useimmat yllätykset myöhemmin kaupantekoprosessin aikana.
Myyjällä on vaaranvastuu asunnon tuhoutumisesta tai vahingoittumisesta siihen asti, kunnes asunnon hallintaoikeus siirtyy myyjältä ostajalle. Asunnon hallintaoikeuden siirtyminen määritellään kauppakirjassa.
Asunnon erilaiset mahdolliset virhetyypit
Asunto-osakkeen kaupassa virheet syntyvät useimmiten tilanteissa, joissa asunnon myyjä ei anna riittäviä tai oikeanmukaisia tietoja. Osa asuntokaupan virhetyypeistä pätee niin uuden kuin käytetyn asunnon kauppaan, mutta eroavaisuuksiakin on.
Asuntokaupan virhetyyppejä ovat muun muassa:
- laatuvirhe (joista säädetään asuntokauppalain yleisessä virhesäännöksessä)
- taloudellinen virhe
- oikeudellinen virhe
- virhe asuntoa koskevissa tiedoissa ja asunnon tarkastus
- salainen eli piilevä virhe.
1. Yleinen virhesäännös / Laatuvirhe
Asuntokauppalaissa on sekä uuden että käytetyn asunnon osalta määritelty ns. yleinen virhesäännös. Siinä määritellään eri tilanteet, joissa uudessa asunnossa voidaan katsoa olevan virhe. Tällaisia tilanteita ovat muun muassa seuraavat:
Uuden asunnon kauppa
- Asunto ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun.
- Asunto ei vastaa niitä säännöksiä ja määräyksiä, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisten hyväksyessä rakennuksen käyttöönotettavaksi.
- Asunto aiheuttaa tai sen voidaan perustellusti olettaa aiheuttavan terveydellistä haittaa asukkaille.
- Rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti.
- Asunto ei yleisesti vastaa sitä, mitä ostajan on perusteltua olettaa.
Käytetyn asunnon kauppa
- Asunto ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun.
- Asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
- Asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla olisi ollut perusteltua edellyttää.
- Rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti.
2. Taloudellinen virhe
Asunto-osakkeen taloudellinen virhe tarkoittaa sitä, että jokin asuntoon liittyvä merkittävästi suurempi taloudellinen velvoite tai vastuu on jäänyt ilmoittamatta ostajalle. Tällainen tilanne voi syntyä esimerkiksi tilanteessa, jossa myyjä on antanut väärää tietoa vastikkeiden määräytymisestä tai taloyhtiön taloudellisesta tilasta.
Lain mukaan salaiseksi taloudelliseksi virheeksi voidaan laskea kaupan kohteena olevan asunto-osakkeen muiden osien, kuten yhteisten tilojen tai muiden rakennuksen huoneistojen, virhe.
3. Oikeudellinen virhe
Oikeudellinen virhe voi tarkoittaa tilannetta, jossa asunto-osakkeeseen kohdistuu jokin sivullisen oikeus. Käytännössä oikeudellinen virhe voi esimerkiksi syntyä tilanteessa, jossa myyjä ei ole kertonut ostajalle sivullisen henkilön hallinta- tai nautintaoikeudesta asuntoon tai siihen kuuluvaan muuhun tilaan.
4. Virhe asuntoa koskevissa tiedoissa ja asunnon tarkastus
Sekä uuden että käytetyn asunnon kaupassa asunnosta annetuilla tiedoilla ja ostajan asuntoon tekemällä ennakkotarkastuksella on tärkeä rooli.
Asunnossa voidaan katsoa olevan virhe tilanteissa, joissa asunnosta ei ole annettu myyntihetkellä riittävästi tietoa. Eli jos myyty asunto ei vastaa myyjän kaupantekohetkellä antamia tietoja ja jos näiden tietojen voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan, voidaan asunnossa katsoa olevan virhe.
Asunnon (sekä uuden että käytetyn) kaupassa on hyvä muistaa asunnon tarkastuksen tärkeys. Jos ostaja on ennen kauppaa tehnyt asunnon tarkastuksen ja voidaan olettaa hänen tienneen tietyistä virheistä ennen kaupantekoa, ei ostaja voi jälkikäteen vedota näihin virheisiin.
Asunnon ostajan onkin hyvä kirjata mahdollisimman tarkkaan kaikki havaitut puutteet tai virheet asunnon tarkastuksen yhteydessä ja toimittaa nämä kirjallisesti myyjälle.
5. Piilevä eli salainen virhe
Myyjän ja ostajan vastuun osalta niin sanotut piilevät virheet voivat aiheuttaa haasteita. Piilevällä virheellä tarkoitetaan asunnossa ilmenevää virhettä tai puutetta, joka ei ollut kaupantekohetkellä myyjän eikä ostajan tiedossa. Vaikka asunnon hallinta- ja omistusoikeus olisi siirtynyt myyjältä ostajalle, voi myyjä silti olla vastuussa myös piilevästä virheestä.
Piilevien virheiden osalta tulee asunnon ja sen kunnon poiketa merkittävästi asunnon ostajan odotuksista. Virheiden arvioinnissa on myös syytä arvioida muun muassa asunnon ikä ja asuntoon tehdyt korjaukset. Maksimiaika asunto-osakkeen virheestä valittamiseen on kaksi vuotta. Kahden vuoden valitusaika voi pidentyä vain erityistapauksissa, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai arvottomasti.
>> Tiedätkö asuntosi arvon? Kokeile hintatestiämme ja saat tarkan ja ajantasaisen arvion asuntosi hinnasta <<
Jos asunnossa ilmenee virheitä, tulee ostajan tehdä reklamaatio kohtuullisessa ajassa
Jos asunnossa ilmenee virheitä, ostajan tulee tehdä reklamaatio kohtuullisessa ajassa virheen huomaamisesta. Tarkkaa määritelmää kohtuulliselle ajalle ei ole, mutta eri oikeustapausten nojalla sen voidaan katsoa tarkoittavan noin 4–5 kuukautta virheen havaitsemisesta.
Aika on näinkin pitkä, sillä useimmiten havaitun virheen todentaminen ja tutkiminen vaativat ulkopuolisen asiantuntijan tutkimuksia tai lausuntoja.
Toisin kuin tavarakaupassa, ostaja ei voi vaatia myyjää korjaamaan virhettä, vaan yleisin seuraus virheestä on hinnanalennus. Käytännössä asunnon ostajan on tehtävä hyvitysvaatimus, josta on selvittävä virhe, johon viitataan, sekä rahalliset vaatimukset.
Hinnanalennuksen määrä vaihtelee tapauskohtaisesti, mutta Kilpailu- ja kuluttajaviraston suosituksen mukaan tulee hinnanalennuksen olla realistinen.
Konkreettisia vinkkejä asunnon myyjälle
Anna myytävästä asunnosta riittävät ja todenmukaiset tiedot heti alussa.
Potentiaalisen ostajan epäilykset saattavat herätä, mikäli jätät keskeisiä asioita kertomatta. Lopulta tällaiset asiat tulevat varmasti ennemmin tai myöhemmin esiin, siksi kannattaa alusta saakka olla perusteellinen ja rehellinen. Luottamuksen herättäminen on tärkeä osa asuntokauppaa. Sen lisäksi jälkikäteen tehtyyn selvittelyyn kuluu aina aikaa ja rahaa.
Olennaiset huomiot tai puutteet on syytä lisätä esimerkiksi kauppakirjaan.
Jos jaat tietoa ostajalle, varmista, että teet sen myös kirjallisesti. Sinulla tulee olla myös ostajan virallinen kuittaus siitä, että tiedot on vastaanotettu.
Varaa ostajalle riittävästi aikaa asuntoon tutustumiseen.
Jos asunnon ostaja on sinuun yhteydessä havaittuun virheeseen liittyen, pyydä häneltä reklamaatio kirjallisena ja ota yhteyttä asuntokaupan tuntevaan lakimieheen tai RE/MAXin välittäjiin, jotka osaavat suositella sinulle oikeaa tahoa. Asuntokaupan virhetilanteissa ei asunnon myyjän kannata lähteä itse selvittämään asioita.
Pidä huolta oikeudestasi virheiden toteamiseen.
Jos ostaja reklamoi virheestä, pidä huolta oikeudestasi virheiden toteamiseen. Älä siis luota pelkkiin valokuviin tai puheisiin, vaan pyydä ostajalta mahdollisuutta tutustua ja todeta virheet paikan päällä.
Välittäjä ottaa vastuuta asuntokaupan virheistä
Jos käytät välittäjää asuntokaupassasi, osa vastuista siirtyy myyjältä välittäjälle. Kiinteistönvälittäjällä on suuri vastuu sekä myyjää että ostajaa kohtaan. Kiinteistönvälittäjää velvoittaa muun muassa laaja selonottovelvollisuus. Vaikka myyjä jättäisi kertomatta itselleen epäedullisia tietoja, se ei poista välittäjän selonottovelvollisuutta.
Välittäjä joutuu useimmiten vastuuseen, jos annetuissa tiedoissa on virhe tai jos jotain epäilyksen alle tullutta seikkaa ei ole tarkastettu. Välittäjän vastuulla eivät kuitenkaan ole salaiset tai odottamattomat virheet, kuten kaupanteon jälkeen löydetyt kosteusvauriot tai muut piilevät virheet. Vastuut käyvät ilmi kiinteistövälityslaista.
Välittäjä vastaa laajasti välitystehtävänsä lainmukaisuudesta ja laadusta. Asunnonvälittäjän on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen. Tähän kuuluu myös toimeksiantajan ja tämän vastapuolen etujen huomioiminen.
Käyttämällä kiinteistönvälittäjää asunnon myynnissä varmistat, että asuntokauppaprosessissa noudatetaan lakeja ja säädöksiä.
