Kun saat ostotarjouksen, on tärkeää tutustua tarjouksen sisältöön ja ehtoihin huolellisesti. Keräsimme tähän artikkeliin tietoa ja vinkkejä asunnon ostotarjoukseen liittyen.
Hyvä välitystapa säätelee sitä, miten tarjousneuvotteluita hoidetaan. Hyvän välitystavan mukaisesti tarjous tulee aina ottaa vastaan kirjallisena. Jos jokin asia mietityttää, kannattaa ostotarjous käydä läpi kiinteistönvälittäjän kanssa.
Voit hyväksyä, hylätä tai tehdä vastatarjouksen
Kun olet saanut tarjouksen, voit menetellä kolmella eri tavalla. Sinulla on mahdollisuus hyväksyä, hylätä tai antaa vastatarjous. Huomioithan, että jos jätät vastatarjouksen, tarjouksen muut ehdot pysyvät samoina. Jos siis ehdotat toista kauppahintaa ja vastapuoli hyväksyy sen, sitovat muut tarjouksen ehdot sinua edelleen. Tällöin esimerkiksi asunnon vapautuminen on alkuperäisen tarjouksen esityksen mukainen. Vastatarjoukseen voit myös lisätä ehtoja, esimerkiksi ehdon kuntotarkastuksesta. Tällöin sinun tulee myös määritellä, miten kustannukset jakautuvat.
Kun vastatarjous annetaan, on tärkeää varmistaa, että myös muut ehdot – ei vain pelkkä asunnon hinta – ovat halutun mukaisia. Ehdot eivät automaattisesti siirry, vaan myös niissä pitää olla tarkkana. Mikäli käytetään esimerkiksi REMAXin käyttämää tarjouslomakepohjaa, tarjouksen ehdot siirtyvät kätevästi myös vastatarjoukseen.
Tarjouksessa on myös määritelty, mihin mennessä kauppa tulee tehdä. Tämä on merkittävää siinä vaiheessa, kun tarjous tulee hyväksytyksi ja saatat olla jo jättämässä tarjousta seuraavasta kodistasi. Huomioi aina nämä tarjouksen aikarajat. Älä siis jätä tarjousta, jossa sitoudut kaupantekoon ennen nykyisen kotisi viimeistä kaupantekopäivää. Vaikka kauppa-aikakin olisi jo sovittu, on mahdollista, että kauppa-aika siirtyy uuden tarjouksen myötä esitettyjen aikarajojen puitteissa.
Ota huomioon myös tarjouksissa määritellyt sopimussakot ja niiden sitovuus. Jos esimerkiksi olet itse myymässä kiinteistöä ja samaan aikaan jättämässä tarjousta osakehuoneistosta, saatat olla velvoitettu maksamaan sopimussakon jättämästäsi tarjouksesta kauppojen peruuntuessa. (Lisää sopimussakon sitovuudesta myöhemmin tässä artikkelissa).
Tarjouksen ehdot
Lainaehto tarjouksessa
Mikäli tarjouksella on lainaehto, voi se hyvän välitystavan ohjeen mukaan olla voimassa enintään noin viikon. Kun lainaehdollinen tarjous tulee hyväksytyksi, kohteen myynti lopetetaan. Mikäli ostaja vetäytyy tarjouksesta lainaehdon perusteella, ei vakiokorvausta suoriteta. Ostajan tulee kuitenkin esittää välittäjälle asiakirja kielteisestä lainapäätöksestä.
Oman myynti -ehdollinen tarjous
Jos kaupan ehtona on tarjouksessa mainittu oman asunnon myynti, voi myyjä jatkaa myyntiä, mikäli oikeus siihen on tarjouksessa mainittu tai hän on vastatarjouksellaan pidättänyt oikeuden jatkaa myyntiä. Hyvän välitystavan mukaan oman myynti -ehdollisia tarjouksia voi olla hyväksyttyinä vain yksi kerrallaan. Oman asunnon myynti -ehdon voimassaoloaika pitää olla määritelty. Hyvän välitystavan mukainen käytäntö on, että sen voimassaolo on enintään kaksi kuukautta. Ostaja voi milloin tahansa poistaa asunnon myyntiehdon, ja tarjous muuttuu tällöin sitovaksi, jos kyseessä on asunto-osakkeen kauppa.
Kuntotarkastus
Tarjouksessa voidaan määritellä kaupan ehdoksi kuntotarkastuksen suorittaminen, ja usein näin toimitaankin. Useimpien välitysliikkeiden ostotarjouspohjista löytyy vakiomuotoisena lauseke, joka suojaa ostajaa, mikäli tarkastuksessa löytyy merkittäviä uusia seikkoja, jotka vaikuttavat ostopäätökseen. Kuntotarkastajaa ei valitse välittäjä, vaan tarkastajan valinta on ostajan ja myyjän tehtävä. Välittäjä voi suositella hyväksi havaitsemiaan toimijoita, mutta päätös tarkastajan valinnasta on kaupan osapuolilla. Tarjouksessa tulee määritellä, kuinka tarkastuksen kustannukset jaetaan osapuolten välillä.
Välittäjäsi suosittelee aina kaupan yhteydessä suoritettavaksi asuntokaupan kuntotarkastusta. Pätevyyden tarkastuksen tekemiseen (AKK) suorittaneilta kuntotarkastajilta edellytetään vähintään teknikkotasoista rakennusalan tutkintoa, AKK-pätevyyskoulutusta, pätevyystenttiä ja laajaa työkokemusta. Asuntokaupan kuntotarkastus tehdään Rakennustietosäätiön laatiman suoritusohjeen mukaisesti.
Irtaimisto ja tarpeisto
Muistathan, että kauppaan kuuluu aina näytöllä esitelty tarpeisto eli kiinteät rakenteet, varusteet ja kalusteet, ellei toisin sovita. Tällaisia ovat esimerkiksi sähköliesi, jääkaappi, pakastekaappi, astianpesukone, liesituuletin ja peilikaappi. Jos huomaat, että asunnossa on kiinteää kalustoa, jota ei ole mainittu erikseen kauppaan kuuluvaksi tai kuulumattomaksi, voit tarjouksessa lisätä sen kuuluvaksi kauppaan tai eritellä jotain kauppaan kuulumattomaksi. Tarkista nämä asiat välittäjältäsi tai myyntiesitteestä joko tarjouksenteko- tai tarjoukseen vastaamisvaiheessa. Välittäjäsi neuvoo myös tässä.
Mikäli asunnosta on useampia tarjouksia
Mikäli asunnosta on jätetty useampia tarjouksia, omistaja voi päättää, minkä tarjouksen hyväksyy tai mihin tarjoukseen hän jättää vastatarjouksen. Tarjousten paremmuus ei ratkea pelkästään tarjotun kauppahinnan perusteella, vaan myyjän päätökseen voivat vaikuttaa muut tarjouksen ehdot, esimerkiksi vapautuminen tai maksuehdot.
Pelkästään se, että tarjous jätetään ensimmäisenä tai tarjottu kauppahinta vastaa pyyntihintaa, ei tuo tarjoajalle etusijaa myöhempiin tarjouksiin nähden. Myyjä tekee aina päätöksen siitä, minkä tarjouksen hän hyväksyy. Myyjällä on aina myös oikeus hylätä tarjous, vaikka tarjottu hinta vastaisi myyntihintapyyntöä tai velatonta hintapyyntöä.
Myyjä voi päättää, että ostajaehdokkaiden kesken järjestetään uusi tarjouskierros esimerkiksi pyytämällä kirjallisia tarjouksia suljetuin kuorin tiettyyn ajankohtaan mennessä. Asunnon myyjä voi myös päättää, että ostoneuvotteluissa vielä mukana olevien kesken järjestetään tilaisuus, jossa he voivat tehdä uusia tarjouksia. Näistä asunnon myyjä valitsee parhaaksi katsomansa tarjouksen. Tilaisuus voi olla esimerkiksi avoin tarjouskilpailu, jossa ostajaehdokkaat esittävät uudet tarjouksensa suullisesti. Mikäli päädytään järjestämään uusi tarjouskierros tai edellä mainittu tilaisuus, tulee välitysliikkeen huolehtia asian käytännön järjestelyistä. Hyvän välitystavan mukaan välitysliike ei itsenäisesti päätä uudesta tarjouskierroksesta tai tällaisen tilaisuuden järjestämisestä, vaan päätöksen tekee asunnon myyjä. Kun uusi tarjouskierros tai tällainen tilaisuus järjestetään, ostajaehdokkaat eivät enää ole sidottuja alkuperäisiin tarjouksiinsa.
Mikäli asunnon myyjä on jo hyväksynyt jonkin ostotarjouksen, ei välitysliike saa jatkaa kohteen markkinointia eikä lähtökohtaisesti ottaa vastaan uutta ostotarjousta. Jos uusi ostotarjous tulisi olemaan aiempaa merkittävästi parempi, voi välitysliike kuitenkin kertoa asiasta myyjälle. Tällöin välitysliikkeen tulee myös kertoa myyjälle jo tehdyn sitovan sopimuksen merkitys sekä sopimuksen rikkomisen seuraamukset.
Jos ostajaehdokas on tehnyt ehdollisen ostotarjouksen, jonka myyjä on hyväksynyt, välitysliike ei lähtökohtaisesti saa ottaa vastaan uutta ostotarjousta. Jos ostajaehdokas on tehnyt tarjouksen, jonka ehtona on oman asunnon myynti, voi myyjä hyväksyä tarjouksen ehdollisena. Tämä jättää myyjälle oikeuden jatkaa kohteen myyntiä ja hyväksyä toisen tarjouksen. Tällöin myös välitysliike saa jatkaa kohteen markkinointia ja ottaa vastaan uuden ostotarjouksen.
Osakehuoneiston kauppa – ota nämä huomioon
Asunto-osakkeeseen saattaa kohdistua yhtiölainaa. Tällaisessa tapauksessa on hyvä huomioida, että velaton kauppahinta pitää sisällään myös yhtiölainaosuuden. Sen sijaan kauppahinta-termiä käytetään, kun puhutaan myyntihinnasta ilman yhtiölainaosuutta. Terminä velaton kauppahinta on suomen kielessä hieman harhaanjohtava, joten kiinnitä termistöön huomiota. Yleisesti ottaen välittäjäsi puhuu tarjousneuvotteluissa velattomasta kauppahinnasta eli kokonaiskauppahinnasta. Jos asia mietityttää, kannattaa vielä kysyä tarkennusta summiin, ettei tarjouksen hyväksymisen jälkeen tule yllätyksiä.
Osakehuoneiston kaupassa määritellään, milloin vastikkeiden maksuvelvollisuus siirtyy ostajalle. Kun puhutaan yhtiövastikkeesta, pitää se sisällään sekä rahoitus- että hoitovastikkeen. Huomioithan siis, että vaikka lainaosuus siirtyy ostajan maksettavaksi, voi yhtiövastikkeen – mukaan lukien rahoitusvastikkeen – maksuvelvollisuus olla sinulla myyjänä hallinnan luovutukseen saakka. Jos toivot, että kustannukset jakautuisivat eri tavalla, siitä tulee esittää ehdotus vastatarjouksen muodossa. Kysy neuvoa välittäjältäsi.
Kun osakehuoneiston ostotarjous tulee hyväksytyksi, syntyy osapuolten välillä sitova sopimus. Tarjouksessa määritelty sopimussakko astuu välittömästi voimaan. Mikäli jompikumpi tarjouksen osapuolista vetäytyy kaupanteosta perusteetta, tulee hänen suorittaa sopimussakko vastapuolelle.
Mikäli olet ostamassa asunto-osaketta ja haluat maksaa yhtiölainaosuuden pois kaupanteon yhteydessä, varmistathan välittäjältä, että se on mahdollista. Tarkasta myös, millaisia kuluja mahdollisesti isännöitsijäntoimisto ja pankki veloittavat lainaosuuden poismaksusta. Taloyhtiöllä on usein määräyksiä siitä, milloin lainaosuuden voi maksaa. On mahdollista, ettei se onnistu juuri kaupantekopäivänä. Varmista asia välittäjältäsi tai isännöitsijältä.
Kiinteistön kauppa – ota nämä asiat huomioon
Kun kyseessä on kiinteistön kauppa, säätelee kaupantekoa Maakaari-niminen laki. Tässä laissa ei tunneta käsitettä ”tarjous”. Näin ollen vaikka tarjous tulisi hyväksytyksi ja siitä olisi allekirjoitettu sopimus, se ei sido kaupan osapuolia. Jotta tarjous muuttuu sitovaksi, tulee se vahvistaa kaupanvahvistajalla vahvistuksen kaikkien osapuolten ollessa yhtäaikaisesti läsnä. Tätä kutsutaan esisopimukseksi. Vain vahvistetussa esisopimuksessa määritelty vakiokorvaus tai sopimussakko on pätevä ja sitoo osapuolia.
Jos omakotitalo sijaitsee vuokratontilla, puhutaan yleisesti vuokraoikeuden kaupasta. Tällöin tarjousneuvotteluihin sovelletaan oikeustoimilakia, eli samat periaatteet pätevät tarjouksen sitovuuden suhteen kuin asunto-osakehuoneiston kaupassa. Tarjous ja siihen määritelty vakiokorvaus muuttuvat sitoviksi heti, kun tarjous on hyväksytty asianmukaisin kuittauksin. Muilta osin vuokraoikeuden kauppaan sovelletaan pitkälti Maakaari-lakia muun muassa virhevastuun osalta. Myyjän vastuu vuokraoikeuden kaupassa on sama kuin kiinteistökaupassa (viisi vuotta), kun taas osakehuoneiston kaupassa se on kaksi vuotta.
