Asunto on yksi suurimmista elämän aikana tehtävistä hankinnoista, joten kodin ostamiseen ja siihen liittyviin asioihin on syytä perehtyä huolellisesti. Suurin osa asunnoista ostetaan käytettyinä, ja onkin tärkeää tietää, mihin kiinnittää huomiota käytettyä asuntoa ostaessa, jotta vältyt ongelmilta ja teet hyvät kaupat. Näihin asioihin keskitymme tässä artikkelissa.
Ennen asunnon ostamista, määritä lähtötilanne
Kun alat harkitsemaan asunnon ostoa, mieti rauhassa seuraavia asioita:
- Minkä verran asunto saa maksaa? Laske budjettisi niin, että sinulle jää asumiskustannusten jälkeen rahaa muihinkin elämisen kuluihin. Huomioi budjetissa myös käsiraha, varainsiirtovero, lainan avausmaksu ja muut mahdolliset kulut.
- Millaista asuntoa toivot? Mieti kokoa, pohjaratkaisua ja rakennusvuotta. Kartoita samalla toiveesi asuinalueen suhteen: mitä palveluita ja kulkuyhteyksiä haluat lähistölle? Haluatko muuttovalmiin vai remontoitavan kohteen?
- Jos et ole ensiasunnon ostaja, suunnittele ensimmäisen asuntosi myynti ennen uuden ostamista.
- Hanki itsellesi lainalupaus ja kilpailuta tarjoukset ennen päätöksentekoa.
Asunto-osake vai kiinteistö?
Asuntomarkkinoilla on tarjolla laajasti erilaisia kohteita aina kerrostaloasunnoista omakoti-, rivi- ja paritaloihin. Perehdy siis tarkasti siihen, millaisia säädöksiä ja lainalaisuuksia liittyy asuntoon, jonka ostamista harkitset.
Asunto-osakkeet
Asunto-osakkeilla tarkoitetaan pääosin kerros- ja rivitaloasuntoja. Joissakin tapauksissa myös paritalo ja omakotitalo voivat olla asunto-osake ja osa asunto-osakeyhtiötä. Mikäli ostat asunto-osakkeen, saat oikeuden asunnon hallinnointiin ja siellä asumiseen, mutta sinulla on myös velvollisuus vastata tietyistä velvoitteista, kuten esimerkiksi kunnossapidosta ja yhtiövastikkeen maksamisesta. Lue lisää asunto-osakkeista.
Kiinteistöt
Omakotitalot, rakennukset, tontit ja kesämökit ovat pääosin kiinteistöjä. Kiinteistön omistajana vastaat itse asunnosta, kunnossapidosta ja huollosta. Jotta voit muuttaa ja kirjata tietyn kiinteistön omistusoikeuden lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, sinun täytyy hakea lainhuutoa Maanmittauslaitokselta.
Lue myös: Kiinteistökauppa – muista nämä asiat ostaessasi tai myydessäsi kiinteistöä ja Mökin ostajan opas – mitä huomioida?
Tutustu myytäviin kohteisiin
Kun olet määritellyt, millaista asuntoa etsit, tutustu myynti-ilmoituksiin. On tärkeää, että saat selkeän kokonaiskuvan siitä, mitä etsimäsi asunto maksaa milläkin alueella. Näin sinun on helpompaa tehdä tarjous asunnosta sopivan osuessa kohdalle ja huomaat, mikäli joku asunto on hinnoiteltu liian kalliiksi.
Katso asunnon myynti-ilmoituksesta ainakin seuraavat asiat:
- Asunnon hinta ja asumiskustannukset: Katso asunnon myyntihinta ja velaton hinta. Myyntihinta on se, jonka maksat myyjälle kaupantekotilanteessa. Velattomaan hintaan sisältyy myyntihinnan lisäksi asunto-osakkeen mahdollinen velkaosuus taloyhtiön lainoista. Lainaosuuden voi lyhentää kuukausittain rahoitusvastikkeen muodossa tai maksaa pois heti ostamisen yhteydessä. On kuitenkin huomioitava, että aina se ei ole mahdollista, ainakaan ilman ylimääräisiä kuluja. Huomioi myös muut kulut: vastikkeet, vesi- ja autopaikkamaksut.
- Lämmitysmuoto: Lämmitysmuoto vaikuttaa asumiskustannuksiin, kuten esimerkiksi sähkölaskuun. Mikäli asunto on sähkölämmitteinen, nostaa se mahdollisesti asumiskustannuksia verrattuna kaukolämmitteiseen asuntoon. Aina ei kuitenkaan ole näin, minkä vuoksi asiaan kannattaa tutustua tapauskohtaisesti.
- Tehdyt ja tulevat remontit: Tarkista taloyhtiön remonttien tilanne, onko isoja remontteja tulossa (esim. putki-, sähkö- ja julkisivuremontit) vai onko ne jo tehty? Remonttien kulut on myös huomioitava mukaan kustannuksiin.
- Milloin asunto vapautuu: Sopiiko se omiin aikatauluihisi?
- Tontin omistus: Onko kyseessä vuokra- vai oma tontti? Vuokratontti lisää asumiskuluja, sillä siitä maksetaan tonttivuokraa kuukausittain. Mikäli tontin vuokra-aika on päättymässä, seuraavalle vuokrajaksolle on luultavasti tulossa korotus, mikä nostaa asumisen kuluja.
Tutustu asuinalueeseen jo ennen asuntonäyttöä
Ennen kuin menet asuntonäytölle, tutustu asuinalueeseen tarkemmin. Silloin näet jo etukäteen, millaiset palvelut, kulkuyhteydet ja ulkoilumahdollisuudet alueella on. Kun käyt tutustumassa asuinalueeseen, voit myös havainnoida, millaisia naapurit ovat ja kuinka meluisaa lähistöllä on. Mikäli huomaat jo tässä vaiheessa, että asuinalue ei vastaa kriteereitäsi, et turhaan tuhlaa aikaasi menemällä asuntonäyttöön.
Varaudu remontteihin vanhaa asuntoa ostettaessa
Mikäli ostat iäkkäämmän asunnon, varaudu tulevaisuudessa remontteihin. Kun harkitset vanhan asunnon ostamista, perehdy huolellisesti vähintään seuraaviin asioihin:
- Isännöitsijäntodistus: Selvitä tästä rakennuksen ikä, huoneiston pinta-ala, sekä sen osuus taloyhtiön veloista, korjaustarveselvitys, tiedossa olevat ja tehdyt remontit.
- Energiatodistus
- Yhtiöjärjestys, tilinpäätös ja taloussuunnitelma
- Yhtiökokouksen viimeisin pöytäkirja
- Asunnon myyntiesite (ostaessa asunnon kiinteistönvälittäjältä, saat AINA esitteen, johon on koottu kaikki vaadittava informaation asuntoon liittyen).
Mikäli rakennus on kymmeniä vuosia vanha, putkiremontti on odotettavissa, mikäli sitä ei ole vielä tehty.
Mikäli olet ostamassa paritaloa tai taloyhtiössä on vain muutamia asuntoja, selvitä yhtiöjärjestyksestä, onko osakkaille asetettu normaalia laajempi korjausvastuu. Tällöin osakas vastaa mahdollisesti itse asunnon rakenteiden korjauksesta esimerkiksi vesivahingon sattuessa. Tavallisesti rakenteiden korjaus kuuluu taloyhtiölle.
Asuntoesittely
Asuntoa voi olla hyvä käydä katsomassa kahteen otteeseen – yleis- ja yksityisesittelyssä. Yksityisesittelyssä välittäjä on paikalla vain sinua varten, joten voit rauhassa kysellä häneltä asunnosta, taloyhtiöstä ja alueesta.
- Kysy, jos saat kurkistaa komeroihin, taulujen taakse ja mattojen alle
- Koputtele pesutilojen laattoja – näin varmistat, että ne ovat kunnolla kiinni alustassaan
- Tutki kellari, ullakkotilat ja yhteiset varastot.
Nämä asiat on syytä tutkia kunnolla ennen ostopäätöstä, sillä niistä ei voi vaatia jälkikäteen hyvitystä, jos ne olisivat olleet huomattavissa etukäteen. Asuntojen pintojen, rakenteiden ja lvi-tekniikan luonnolliset kulumat eivät ole virheitä.
Mikäli haluat olla varma asunnon kunnosta, voit teettää kuntotarkastuksen ja neuvotella myyjän kanssa kustannusten jakamisesta. Huomioi kuitenkin, että tavallinen kuntotarkastus ei välttämättä tuo esiin asunnon kosteusvauriota, vaan voi vaatia kattavampia tutkimuksia.
Asunnon hinta ja ostotarjouksen tekeminen
Rakennuksen ikä ja siihen tehdyt korjaukset vaikuttavat asunnon kunnon ja hinnan arviointiin. Nyrkkisääntö on, että mitä vanhempi rakennus, sen enemmän ostajan pitää varautua peruskorjauksiin ja niistä koituviin yhtiövastikkeen kuluihin.
Käytetyn ja iäkkäämmän asunnon laatu ei myöskään ole koskaan sama kuin vastarakennetulla, sillä rakentamistapa ja -säädökset, esimerkiksi kosteuseristeiden kohdalla ovat kehittyneet ja muuttuneet ajan saatossa. On kuitenkin myös huomioitava, että monet vanhat taloyhtiöt voivat kuitenkin olla paremmassa kunnossa kuin kohtuullisen uudet. Siksi kannattaa perehtyä kuntoon huolellisesti oli kyseessä sitten uusi tai vanha taloyhtiö.
Kun olet perehtynyt asunnon kuntoon, tuleviin remontteihin, taloyhtiöön ja asuinalueeseen ja löytänyt mieleisen asunnon, on aika tehdä ostotarjous. Ostotarjoukset tehdään pääosin aina kirjallisesti, mutta mikäli omistaja myy asuntoa itse, myös suullinen tarjous on mahdollinen.
Kirjallinen tarjous on aina parempi vaihtoehto, jotta kaupan ehdot ovat mahdollisimman selvät molemmille osapuolille.
Älä koskaan tee tarjousta, mikäli et ole varma valinnastasi ja maksukyvystäsi. Jos perut tarjouksen, voit joutua maksamaan tarjouksessa etukäteen määritellyn sopimussakon tai käsirahan, joka voi olla maksimissaan 4 prosenttia kauppahinnasta. Muista asettaa tarjoukselle määräaika, päivä tai kaksi on usein sopiva.
Tarjoukseen voi kirjata purkavan ehdon, jolloin tarjous ei sido, mikäli kyseinen ehto täyttyy. Tällainen ehto voi olla esimerkiksi rahoituksen epävarmuus.
Kiinteistönvälittäjän kautta ostettaessa asuntoa ostotarjous tehdään aina kirjallisesti, sillä tällöin noudatetaan Hyvän välitystavan ohjetta.
Kauppakirjan tekeminen ja varainsiirtovero
Käytetyn asunnon kauppakirja kannattaa tehdä aina kirjallisesti vähintään kahtena kappaleena. Mikäli asunto ostetaan kiinteistönvälittäjän kautta, hän hoitaa kauppakirjan laatimisen. Kauppakirjasta pitää selvitä ainakin seuraavat tiedot:
- myyjän ja ostajan tiedot
- asunto-osakeyhtiön nimi ja osoite, osakkeiden numerot ja määrä, sekä huoneiston numero
- huoneiston tiedot (asunnon tyyppi, pinta-ala, numero, talo, porras)
- hinta ja maksutiedot
- osakekirjojen luovuttamisen ajankohta
- omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisajankohdat, sekä se, milloin yhtiövastike tulee ostajalle maksettavaksi
maininta varainsiirtoveron maksusta, joka on 2 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta.
Lue lisää: Asunto-osakkeen osto (Verohallinto)
