Asunto- ja kiinteistökaupoilla ostajan on syytä perehtyä huolella kaupankohteen ominaisuuksiin ja kuntoon ennen kaupasta päättämistä. Tässä artikkelissa käsittelemme ostajan selonottovelvollisuutta ja sen vaikutusta myyjän vastuuseen.
Mikä on ostajan selonottovelvollisuus?
Käytännössä ostajan selonottovelvollisuudella tarkoitetaan sitä, että ostajan on huolellisesti tutustuttava kohteeseen, ettei ostaja saa vedota laatuvirheenä sellaiseen seikkaan, joka hän on havainnut tai jonka hän olisi voinut havaita asunnon tai kiinteistön tarkastuksessa.
Selonottovelvollisuudesta säädetään laissa – asunto-osakkeiden osalta Asuntokauppalaissa ja kiinteistöjen osalta Maakaaressa.
Asunto- ja kiinteistökaupan riitatilanteissa ostajan selonottovelvollisuuden merkitys nousee esiin. Jos ostaja laiminlyö laissa asetetun selonottovelvollisuutensa, voi hän menettää oikeutensa kohdistaa myyjään vaatimuksia sellaisista kaupan kohteen ominaisuuksista ja virheistä, jotka olisi tullut havaita kaupan kohteen huolellisessa ennakkotarkastuksessa.
Lainsäädännön pääpiirteet selonottovelvollisuuden osalta
Asunto-osakkeen kauppa (Asuntokauppalain 6 luku 12 §)
Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.
Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.
Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, ei sovelleta, jos ostajan ei kaupantekoajankohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä tai jos hänellä on ollut aihetta olettaa, että se oikaistaan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Mainittuja säännöksiä ei sovelleta myöskään, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti eikä myöskään sikäli kuin tämän luvun 19 §:stä muuta johtuu.
Kiinteistön kauppa (Maakaari 2 luku 22 §)
Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Selonottovelvollisuuden laajuus ja sisältö määräytyvät tapauskohtaisesti
Lain mukaan ostajan vastuulla on ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuus. Ennakkotarkastuksella tarkoitetaan tässä yhteydessä sitä, että kaupan kohde on tarkastettava päällisin puolin silmämääräisesti. Lisäksi kaupan kohteeseen liittyviin asiakirjoihin on huolellisesti tutustuttava.
Pääsääntöisesti riittää, että ostaja tutustuu kaupan kohteeseen ns. tavanomaisella huolellisuudella ja havainnoiden pintapuolisesti näkyvillä olevat viat ja puutteet. Ostajan tulee tarkastaa rakennukset vain niiltä osin kuin niihin on esteetön pääsy.
Tärkeää on huomioida se, että selonottovelvollisuuden sisältö ja laajuus määräytyy aina tapauskohtaisesti. Ostajalta edelletyt toimenpiteet määrittyvät muun muassa kaupan kohteen iän, kunnon ja ostajan tietämyksen tason perusteella. Uudiskohteen voidaan olettaa vastaavan suunnitelmia. Iäkkäämmän rakennuksen osalta lähdetään oletuksesta, että ostajan tulee varautua siihen, että rakennuksessa on jonkin asteista kunnostustarvetta -harkinta on aina tapauskohtainen. Vanhojen kohteiden osalta tehdyt peruskorjaukset ja niiden laajuus vaikuttavat myös selonottovelvollisuuden sisältöön ja laajuuteen sekä myyjän virhevastuuseen.
Ostajan ei voida olettaa olevan asiantuntija
Ostajan vastuulla on tarkastaa kaupan kohde ja siihen liittyvät asiakirjat huolellisesti. Selonottovelvollisuuden täyttämiseksi ostajalta ei voida kuitenkaan edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Ostajan ei ole pakko teettää esimerkiksi kuntotarkastusta tai käyttää asiantuntijaa apunaan kaupan kohteen tarkastamisessa. Jos kuitenkin kiinteistössä on esimerkiksi havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta taikka vauriojälkiä seinissä tai sisäkatoissa, on ostajan ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää myös asiantuntija-apua. Tällöin puhutaan ostajan erityisestä selonottovelvollisuudesta. Vaikka kuntotarkastuksen tekeminen ei ole pakollista, on sen sekä suositeltujen lisätutkimuksien tekeminen aina suositeltavaa.
Laissa ei oteta kantaa siihen, miten kuntotarkastuksen tekeminen tai asiantuntija-avun käyttäminen vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen.
Korkein oikeus on antanut aiheesta ennakkoratkaisua (KKO 2004:78 ja KKO 2009:31), joissa on ollut kysymys kuntotarkastusraportissa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Kummassakaan tapauksessa ei kuitenkaan katsottu syntyneen edellytyksiä sille, että kuntotarkastuksessa todetusta olisi johtunut ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus. Kynnys onkin tältä osin oikeuskäytännössä asetettu jokseenkin korkealle. Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisussa (KKO 2019:16) erityinen selonottovelvollisuus sitä vastoin oli muodostunut. Korkein oikeus on käsitellyn ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta myös ratkaisussa KKO 2020:23, jossa ratkaisussa Korkein oikeus päätyi siihen, että ostajalle ei ollut muodostunut erityistä selonottovelvollisuutta. Kuten Korkeimman oikeuden ratkaisusta huomataan, asia ei ole yksiselitteinen, minkä vuoksi sekä ostajan, että myyjän kannalta on aina turvallisinta, että asianmukaiset kuntotarkastukset ja -tutkimukset suoritetaan sekä tarvittaessa niiden sisältöä avataan kauppakirjaan vastuunjakoehtoja käyttämällä.
Kysy asiantuntijalta tai teetä kuntotarkastus
Etenkin vanhan rakennuksen ostoa harkitessa on hyvä pyytää rakennusteknisen asiantuntijan näkemystä asiaan tai teettää asianmukainen kuntotarkastus sekä mahdollisesti suositellut kuntotutkimukset.
Tällä tavoin ostaja saa tarvittavat tiedot kaupan kohteen kunnosta ja mahdollisista korjaustarpeista ostopäätöksensä tueksi. Samalla täyttyy lähtökohtaisesti lain edellyttämä selonottovelvollisuus rakennuksen tarkastamisen osalta.
Mikäli ammattimainen kuntotarkastaja ei ole jotakin vikaa kyennyt havaitsemaan, ei ostajankaan yleensä voida edellyttää sitä ennen kauppaa havainneen. Mikäli kuntotarkastuksessa ja/tai -tutkimuksessa ilmenee vakavia puutteita kaupan kohteen kunnossa, voi tämä yhtäältä rajoittaa ostajan oikeutta esittää myyjää kohtaan vaatimuksia kaupan jälkeen, ja toisaalta perustaa kauppaa harkitsevalle ostajalle oikeuden vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia taikka neuvotella kaupan ehdot uudelleen. Tilanteissa, joissa kohteen kuntoa selvitetään vasta ostotarjouksen / esisopimuksen tekemisen jälkeen, tulee ostotarjoukseen / esisopimukseen ottaa tarkastuksen suorittamista koskeva ehto.
Oletko ostamassa tai myymässä asuntoa tai kiinteistöä?
RE/MAXin asiantuntevat ja kokeneet välittäjät pitävät huolta siitä, että koko kauppaprosessi hoidetaan turvallisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen.
