Tonttikaupoille lähtiessä kannattaa pitää pää kylmänä, vaikka ostohousut olisivatkin jo jalassa. Tonttivalinnalla on valtava merkitys viihtymiselle, ja se myös määrää yllättävän suuren osan tulevaisuuden ajankäytöstä ja askareista.
Kokosimme tähän artikkeliin tärkeimmät tontin ostoon vaikuttavat yksityiskohdat. Muistathan, että kokeneet kiinteistönvälittäjämme auttavat sinua mielellään etsimään unelmiesi tontin – ja varmistavat, että kaupat sujuvat turvallisesti!
Ostatko tontin talolle vai talon tontille?
Onko mielessä lukittuna jo valmiiksi joku tietty talotyyppi, jolle pitäisi löytyä kohtuullinen ja sopiva maapläntti? Vai onko jo esi-isien omistuksessa olleesta tilasta lohkottu rakennuspaikka, johon talon pitäisi istua?
Tontin ominaisuudet on hyvä selvittää suhteessa talovalintaan jo hyvissä ajoin. Rinnetontille eivät kaikki vakiotalopaketit istu sellaisenaan, ja esimerkiksi kallion louhimisesta tai maapojan paaluttamisesta voi joutua maksamaan pitkän pennin.
Taitava kiinteistönvälittäjä auttaa sinua tontin valinnassa ja osaa usein verkostojensa kautta etsiä juuri unelmiisi sopivan paikan.
Taajamaan vai haja-asutusalueelle?
Kunnan tarjoama taajamatontti on monessa mielessä helppo ratkaisu: se on yleensä edullinen, ja tonteilla on usein jo kunnallistekniikka valmiiksi rakennettuna. Yleensä palvelut ovat kohtuullisella etäisyydellä ja julkiset liikennevälineet hyvin saavutettavissa.
Vastapainoksi kaavamääräykset voivat kunnan tontilla olla varsin napakat, jopa rajoittavilta tuntuvat. Kaava voi käytännössä sanella muun muassa:
- talon muodon
- materiaalit ja värit
- ikkunoiden suunnat
- katon kaltevuuden
- pihalle sallitut istutukset jopa lajikohtaisesti määriteltyinä
Lisäksi kaavamääräykset puuttuvat rakennustehokkuuden kautta talon kokoon, eikä tonteista pääse välttämättä valitsemaan itselleen mieluisinta.
Kun tontti ostetaan vapailta markkinoilta, jää omille toiveille yleensä enemmän tilaa. Tavallisesti nyrkkisääntönä on, että mitä kauemmas suosituimmilta rakennuspaikoilta siirtyy, sitä väljemmät kaavamääräykset alueella on. Suosituimmat rakennuspaikat eivät tässä tarkoita pelkästään taajaman läheisyyttä, vaan esim. myös historiallisesti merkittävää aluetta tai rantaa.
Kunnittain ja alueittain erot kaavamääräyksissä ovat merkittävän suuret, ja niihin kannattaa perehtyä huolella. Yksi tärkeä dokumentti, johon tontin ostajan on syytä tutustua on kaavaote, josta selviää alueen kaavoitustilanne. Kaavaote löytyy usein sähköisenä versiona kunnan tai kaupungin verkkosivustolta.
Haja-asutusalueella tonttien koko on tavallisesti suurempi kuin taajamassa, ja rakennuspaikkojen pinnanmuodot tapaavat vaihdella enemmän. Etäisyys naapureihin ja palveluihin voi olla näkökulmasta riippuen joko ihanan tai kamalan pitkä, yleensä joka tapauksessa kuitenkin pidempi kuin taajamassa.
Suurella tontilla, jonka reunamilla naapurit eivät päivystä, voi talon sijoittaa helpommin mikroilmastoltaan ja valoisuudeltaan mieluisaan kohtaan.
Erityisen olennainen sijaintikysymys on, jos talo rakennetaan myytäväksi tai sitä muuten ajatellaan sijoituksena. Sijainti määrittää merkittävimpänä tekijänä sitä, miten talo tulevaisuudessa käy kaupaksi.
Perehdy tontin maaperään
Moni teettää maaperätutkimuksen tontille vasta rakentamisen suunnitteluvaiheessa, mutta asiaa kannattaisi ehdottomasti selvitellä jo ennen kuin kirjoittaa nimensä kauppapapereihin. Asemakaava-alueilla tietoa voi olla helpostikin saatavissa jo ennen ostoksia, mutta niiden ulkopuolella on järkevää teettää etukäteen alustava maaperätutkimus – etenkin, jos mielessä siintää juuri tietynlainen talotyyppi.
Pohjatutkimuksesta selviävät esimerkiksi tontin maakerrokset, kantavan maakerroksen korkeus, maalajit ja pohjaveden korkeus. Tietoja hyödynnetään perustamistapaa suunniteltaessa.
Kalliorinne
Kallioiselle rinteelle saa rakennettua varsin näyttävän kodin, jonka sisätiloihin voidaan loihtia vaikuttavia tasojen korkeuseroja. Helpoin tai edullisin rakennuspaikka kalliorinne ei ole: kalliota joudutaan useimmiten louhimaan, eivätkä lähellekään kaikki valmistalopaketit sovellu rinneratkaisuiksi. Selvitä kustannukset huolella etukäteen!
Tasainen hiekka-, sora- tai moreenipohja
Tasaiselle hiekka- sora- tai moreenipohjaiselle tontille rakentaminen on verrattain helppoa, ja yllätysten riski on merkittävästi pienempi kuin peltotontilla. Etenkin harjualueelle sijoittuvilla tonteilla kannattaa kuitenkin selvittää maaperän radonpitoisuus ja ottaa se huomioon rakentamisessa. Tutustu Säteilyturvakeskuksen laajaan radontietopakettiin!
Jos pohjan sora on kantavaa laatua, voi rakentaja säästää melkoisen määrän rahaa: tontille ei tarvitse tällöin ajattaa kuormakaupalla kantavaa maa-ainesta.
Peltotontti
Etenkin taajamien lähistöllä peltoja kaavoitetaan usein asuintonteiksi. Pellon savipohja saattaa yllättää: jos kantavaa pohjaa ei tahdo maaperätutkimuksessa löytyä, edellyttää tilanne massanvaihtoa (eli uuden kantavan kerroksen hankkimista tontille) tai jopa paaluttamista. Juuri peltotontilla onkin tärkeää tietää jo ennen kauppojen lukkoonlyömistä, mitä mullan alla piileskelee.
Rantatontti
Asuinpaikka vesistön äärellä houkuttelee lähes jokaista. Rakentamisen kannalta lumoava rantatontti voi kuitenkin osoittautua konstikkaaksi: tutkimuksissa voi löytyä voimakkaasti routivaa pohjaa, pehmeikköä ja korkealle ulottuvaa pohjavettä. Tulva-alueilla rakennuspaikan valintaan kannattaa panostaa erityisellä hartaudella.
Selvitä rakennusoikeus
Jos tontti hankitaan rakennuspaikaksi, on tietysti melko olennaista, että sille ylipäätään saa rakentaa. Etenkin yksityiseltä tonttia ostaessaan kannattaa lupa-asia selvittää jo ennen kauppakirjan tekemistä. Asiasta on syytä jututtaa paikallista rakennustarkastajaa, eikä tyytyä myyjän vakuutteluihin.
Jos rakentamiselle tarvitaan poikkeuslupa, on se suositeltavaa hankkia ennen kaupantekoa. Mikäli rakennustarkastaja ei ole asiasta varma, voi tontin oston tehdä ns. ehdollisena kauppana eli kauppa purkautuu, mikäli tontille ei saa rakennuslupaa.
Osaava kiinteistönvälittäjä osaa neuvoa sinua myös rakennusoikeutta koskevissa selvityksissä, jolloin saatat säästää huomattavan määrän rahaa tai välttyä onnettomilta kaupoilta.
Tarkista talousveden saanti ja jätevesien johtaminen
Kun tontin ostoa selvitellään ja tontteja vertaillaan, on kustannusten kannalta tärkeää tietää myös, miten alueen vesitalous järjestetään: kuinka lähelle mahdollinen kunnan vesi- ja viemäriverkosto ulottuu ja kuinka pitkästi linjaa täytyy omakustanteisesti rakennuttaa, jos kunnallistekniikkaa on ylipäätään saatavissa. Haja-asutusalueilla kannattaa selvitellä myös vesiosuuskuntia.
Pohjavesialueilla (kuten hiekka- ja soramailla) käytetään veden ottoon usein perinteistä kuilukaivoa. Kallioisilla ja muuten pohjaveden saannin kannalta haastavammilla alueilla käytetään porakaivoa. Porakaivon rakentamiseen on syytä varata ainakin 5000–10 000 euroa, kuilukaivon hinta taas vaihtelee tavattomasti mm. maaperän ja pohjaveden korkeuden mukaan. Ympäristöhallinnon sivuilta löydät lisätietoa kaivon rakentamisesta.
Mikäli kunnallistekniikkaa ei ole saatavilla, tontilla täytyy järjestää myös jätevesien käsittely. Puhdistusjärjestelmän saa valita vapaasti, mutta puhdistustuloksen täytyy olla asetuksissa säädettyä tasoa. Jätevesijärjestelmän valintaan ja hintaan vaikuttavat määräysten lisäksi mm. tontin maaperä, tontin koko ja etäisyys vesistöihin. Jätevesisuunnittelija auttaa valitsemaan sopivan vaihtoehdon.
Tontin kauppa = kiinteistökauppa
Kiinteistön kauppa vaatii aina hiukan irtaimiston kauppaa monimutkaisempia kevätjuhlaliikkeitä. Käytännössä esimerkiksi kauppakirjan tulee olla määrämuotoinen, ja se kannattaakin teettää ammattilaisella.
Sekä mahdolliset kulkuoikeudet että rasitukset on syytä käydä läpi huolellisesti, ja niistä kannattaa tehdä kirjallinen sopimus. Jos vaikkapa kulkutien järjestäminen tontille toisen tontin kautta olisikin äkkiä mahdotonta, vaikeutuisi paitsi rakentaminen, myös eläminen merkittävästi – talo sijaitsisi silloin kirjaimellisesti tiettömän taipaleen takana.
Kokeneen kiinteistönvälittäjän apu säästää tonttikaupoissa sinulta vaivaa ja huolta. Meillä RE/MAXilla välittäjät ovat aina oman alueensa asiantuntijoita, joilla on tarkka vainu ja runsaasti tietoa alueen tonttikaupoista.
>>Lue lisää kiinteistökaupasta ja kiinteistökauppaan liittyvistä asiakirjoista<<
Hyvä tontti pähkinänkuoressa
Tonttia valittaessa kannattaa sitä ajatella ensisijaisesti asumisen ja vasta toissijaisesti rakentamisajan kannalta, jos se vain lupien ja talouden kannalta on mahdollista. Rakennusaika on verrattain lyhyt asumisaikaan nähden, mutta asuinseudusta ja ympäristöstä nautitaan jatkossa joka päivä.
- Luonnonolosuhteet hyvällä tontilla ovat suotuisat: tuulensuojaa löytyy joko pinnanmuodoista, kasvillisuudesta tai muista rakennuksista, ja aurinko lämmittää rakennusta.
- Etäisyys muihin ihmisiin tai palveluihin on omalle mielenlaadulle sopiva. Tätä kannattaa syytä pohtia myös talousnäkökulmasta: jos tontin ostaa mahdollisimman kaukaa vain edullisen hinnan vuoksi, saattaa erotuksen maksaa tulevaisuudessa matkakuluina.
- Tulevaisuuden näkymät alueella sopivat omiin suunnitelmiin: jos talo tontteineen on tarkoitus muuttaa piankin rahaksi, kannattaa tontti hankkia kasvavalta ja kehittyvältä seudulta.
- Jos taas haaveena on pesiä pahalta maailmalta piilossa, mahdollisimman kaukana muista ihmisistä, kannattaa pyrkiä välttämään alueita, joihin todennäköisesti kohdistuu rakennuspainetta tulevaisuudessa. Kiinteistönvälittäjä osaa usein yllättävän hyvin ennustaa alueen kysyntää.
- Tontti sopii talolle ja talo tontille – sekä teknisesti että tunnelmallisesti.
- Tonttia koskevat määräykset ovat sellaisia, jotka voi mukisematta sulattaa. Jos tavoitteena on rakentaa takapihalle romanttinen, rönsyilevä omenatarha ja määräykset sallivat vain korkeintaan 150 cm korkeat kartiotuijat – nekin säntilliseen riviin – voi pihasta olla vaikeaa nauttia.
- Naapureihin on hyvä tutustua jo etukäteen. Heidän vaikutuksensa tontin valintaan voi tuntua alussa pieneltä, mutta jatkuvat naapuririidat voivat tulevaisuudessa syödä merkittävästi asumismukavuutta ja kotona viihtymistä. Jos naapuri siis marssii ensitöikseen ilmoittamaan tonttiin tutustuvalle koiraharrastajalle, ettei siedä koiria lainkaan, kannattaa ainakin analysoida tilannetta hetki ennen kauppakirjan allekirjoittamista.
