Asunto on yksi elämän suurimmista investoinneista, minkä vuoksi myös asuntokaupoista seuraavat mahdolliset riitatilanteet ovat usein pitkiä – ja hintavia. Tässä artikkelissa kerromme sinulle, mihin asuntokauppalain seikkoihin on syytä perehtyä ennen asuntokaupan tekemistä, jotta vältyt ongelmatilanteilta.
Asunnot sekä rakennetut maa-alueet muodostavat merkittävän osan suomalaisten varallisuudesta. Onkin tyypillistä, että valtaosa ihmisten omaisuudesta on omistusasunnossa kiinni. Asunto- ja kiinteistökaupat ovatkin näin ollen yksiä tärkeimpiä oikeustoimia suomalaisten elämässä.
Yleisimpiä syitä, jotka johtavat asuntokauppariitoihin, ovat laatuvirheet kuten kosteus- ja homevauriot.
Asuntokauppalaki
Asuntokauppalaista puhuttaessa tarkoitetaan nimenomaan asunto-osakkeiden kauppaa. Asunto-osakkeilla tarkoitetaan asunto-osakeyhtiön osakkeita, sekä kiinteistöosakeyhtiön osakkeita, mikäli ne oikeuttavat asunnon hallintaan.
Asuntokauppalaki on tehty suojaamaan sekä myyjän että ostajan oikeuksia ja varmistamaan, että kaupantekoon liittyvät oikeudet ja velvoitteet ovat molemmille osapuolille selvät. Samalla laki toimii ohjenuorana mahdollisissa riitatilanteissa.
Asuntokauppalakia sovelletaan myös silloin, jos muu yhteisöosuuden omistaja tai yhteisön jäsen luovuttaa yhteisöosuuden tai jäsenyyden tiettyyn asuntoon kohdistuvan asumisoikeuden vastiketta vastaan. Lakia siis sovelletaan tällä perusteella myös asunto-osuuskunnan osuuden myyntiin niissä tilanteissa, joissa osuus oikeuttaa tiettyyn asuntoon. Laki koskee soveltuvin osin myös asunto-osakkeiden ja asunto-osuuksien vaihtoa.
Näiden lisäksi laki koskee myös loma-asuntojen sekä osaomistusasuntojen kauppaa. Osaomistusasunnolla tarkoitetaan asuinhuoneistoa, jonka omistus on jaettu yhden tai useamman henkilön tai yrityksen kesken.
Asuntokauppalakia ei sovelleta sellaisten asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden kaupassa, jotka oikeuttavat hallitsemaan vain autotallia, varastotilaa tai liikehuoneistoa. Jos asumiseen läheisesti liittyvän tilan erilliset osakkeet, kuten autotalli- tai varasto-osakkeet, myydään uuden asunnon kaupan yhteydessä, sovelletaan tällöin näiden osakkeiden kauppaan asuntokauppalain 4 lukua.
Perehdy muun muassa alla oleviin seikkoihin asuntokauppalaissa, ennen kuin teet kaupat.
Uuden asunnon kauppa
Uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä sovelletaan, kun perustajaosakas myy asunnon rakentamisvaiheessa tai valmistumisen jälkeen käyttöön ensimmäistä kertaa. Säännöksiä noudatetaan myös, jos elinkeinonharjoittaja myy asunnon käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai siihen verrattavissa olevan korjausrakentamisen jälkeen.
Asuntokauppalaissa säännökset tulkitaan ostajan suojaksi sellaisissa tilanteissa, joissa kuluttaja ostaa asunnon rakentamisvaiheessa. Kuluttajaostajaa suojataan muun muassa turva-asiakirjoja, vakuuksia ja osakekirjoja koskevilla säännöksillä.
Uudiskohteen kaupassa on syytä huomioida, että asunnon myyjällä on velvollisuus asettaa rakentamisen aikaisia, sekä rakentamisvaiheen jälkeisiä vakuuksia turvatakseen ostajan aseman. Asunnon ostajan purkamisoikeuden ja vahingonkorvausvaatimusten kannalta tärkeitä säädöksiä ovat myös myyjän viivästymistä ja asunnon arvioitua valmistumisaikaa koskevat säädökset, sekä myyjän mahdollista konkurssia koskeva sääntely.
Käytetyn asunnon kauppa
Käytetyn asunnon kauppaa koskevia säännöksiä sovelletaan, kun asunto myydään käytettynä, tai silloin, jos muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon käyttöön otettavaksi ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai siihen verrattavissa olevan korjausrakentamisen jälkeen.
Käytetyn asunnon ostajalla on oikeus esittää vaatimuksia perustajaosakkaalle asuntokauppalain 4 luvun säännösten mukaisesti, mikäli asunnossa on virhe. Jos käytetty asunto on ostettu muulta kuin perustajaosakkaalta, ostajan oikeudesta vaatimuksen esittämiseen asunnon ensimmäiselle myyjälle säädetään asuntokauppalain luvussa 5.
Virheet asuntokaupassa
Yleisen virhesäännöksen mukaan asuntokaupassa on virhe, mikäli asunto se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovituksi. Tällainen tilanne voi syntyä, jos myyjä on antanut asunnosta virheellistä tietoa tai jättänyt kauppaan vaikuttavia asioita kertomatta.
Kyseessä on virhe myös silloin, jos asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut aihetta edellyttää. Tulkinnassa huomioidaan asunnon hinta, ikä ja alueen tavanomainen varustetaso.
Vaikka asuntokaupan virheet tulkitaan usein yleisen virhesäännöksen mukaan, lain eri kohdat koskevat uusia ja vanhoja asuntoja. Tämä tarkoittaa sitä, että uuden ja käytetyn asunnon kauppaan sovelletaan eri virhesäännöksiä. Asuntokauppalain luku 4 koskee uusia ja luku 6 vanhoja asuntoja.
Yleisen virhesäännöksen lisäsi asuntokaupan virheet voidaan jaotella seuraaviin osa-alueisiin:
Tiedonantovirheet
Tiedonantovirheestä puhutaan silloin, kun asunnosta annetaan virheellistä tietoa, jätetään antamatta tietoa erityisistä seikoista, tai ei kerrota asuntomarkkinointiasetuksen mukaisia tietoja. Tiedonantovirheestä on kysymys myös tilanteessa, jossa myyjä ei ole antanut oleellisia erityistietoja asunnon materiaaleista, laitteista tai asunnon ympäristöstä ja palveluista. Sama pätee myös, mikäli edellä mainituista annetaan väärää tietoa.
Esimerkki tiedonantovirheestä.
Taloudelliset virheet
Taloudellinen virhe on kyseessä silloin, jos myyjä antaa väärää tietoa asunnon taloudellisista velvoitteista tai asuntomarkkinointiasetuksen mukaisista tiedoista. Virhe on kyseessä myös silloin, mikäli asuntoyhteisön taloudellinen tilanne on heikompi kuin voimassa oleva taloussuunnitelma edellyttää, tai jos jotakin muuta olennaista tietoa jätetään kertomatta.
Esimerkki taloudellisesta virheestä.
Oikeudelliset virheet
Ostajan oikeuksien kannalta tärkeitä tietoja uuden asunnon kaupan virhetilanteissa ovat myyjän antamien takuiden merkitys ja sisältö, sekä lisäksi vuositarkastusta koskevat säännökset.
Ostajan täytyy huolehtia, että hän ilmoittaa vuositarkastuksessa havaitsemansa virheet mahdollisimman pian, sillä muuten hän voi menettää oikeutensa vedota virheeseen. Muussa tapauksessa ostajan on ilmoitettava virheestä ja vaatimuksista kohtuullisen ajan puitteissa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt jo havaita.
Virhetapauksissa ostajalla on oikeus vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkamista, sekä vahingonkorvausta. Vahingonkorvaus voi sisältää myös ostajalle aiheutuneen henkilö- ja esinevahingon.
Rakennusurakoitsijalla ja perustajaurakoitsijalla, eli grynderillä, on 10 vuoden vastuuaika urakkasuorituksen virheistä.
Salainen taloudellinen virhe
Salaisella taloudellisella virheellä tarkoitetaan tilannetta, jossa asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet ovat kaupanteon jälkeen osoittautuneet odottamattoman vian vuoksi odotettua suuremmiksi.
Piilevät ja salaiset virheet
Asunnossa on virhe myös silloin, jos sen kunto tai varustus on merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua olettaa. Arvioinnissa otetaan huomioon asunnon hinta, ikä, tavanomainen varustetaso ja asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset. Edellä mainitussa tapauksessa myyjä voi olla vastuussa virheestä, vaikka hän ei olisi ollut siitä tietoinen. Tällöin puhutaan piilevistä virheistä. Virheen tulee kuitenkin olla merkityksellinen, jotta toimenpiteisiin voi ryhtyä.
Huomioi, että virhesäännökset poikkeavat hieman toisistaan uuden ja käytetyn asunnon kaupassa. Lue lisää asuntokauppalain luvuista 4 ja 6.
Esimerkki piilevästä ja salaisesta taloudellisesta virheestä.
Virheilmoituksen tekeminen
Asunnon virheilmoitus on aina tehtävä kohtuullisessa ajassa vaatimuksineen, mutta enintään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovuttamisesta tai kaupanteosta. Virheeseen voi vedota vain määräajan jälkeen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti. Asunnon ostaja ei voi vedota virheeseen, jonka hänen oletetaan tienneen asiasta. Huomioi siis nämä asiat, kun havaitset virheen ostamassasi asunnossa.
Käsiraha ja asuntokaupan peruminen
Asuntokaupan käsiraha lasketaan osaksi kauppahintaa. Mikäli kauppa jää syntymättä ostotarjouksen tekijästä johtuvasta syystä, asunnon myyjällä on oikeus pitää käsiraha tai saada muu sovittu vahingonkorvaus. Huomioitavaa kuitenkin on, että tarjouksen tekijä voi menettää rahallisesti enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta.
Tämä samainen yläraja koskee myös hyvitystä, jonka myyjä voi saada tilanteessa, jossa ostaja maksaa asunnon varausmaksun, mutta kauppa jää syntymättä. Mikäli asunnon myyjä ei hyväksy ostotarjousta, tai kauppa jää syntymättä muusta kuin tarjouksen tekijästä johtuvasta syystä, on myyjän vastuulla palauttaa saamansa käsiraha viipymättä.
Kun myyjä on vastaanottanut käsirahan, hän ei voi ottaa vastaan samasta asunnosta toista käsirahaa tai tarjousta, ennen kuin ensin vastaanotettu käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle tai kun on selvää, että käsiraha jää myyjälle. Jos myyjä muutoin vastaanottaa päällekkäisiä käsirahoja, tarjoukset eivät sido tarjousten tekijöitä.
Jos myyjä kieltäytyy tekemästä kauppaa jo käsirahan vastaanottamisen yhteydessä sovituilla ehdoilla, myyjän täytyy käsirahan palauttamisen lisäksi maksaa tarjouksen tekijälle hyvityksenä sovittua käsirahaa vastaava määrä tai vakiokorvaus, mikäli sellaisesta on sovittu käsirahan sijasta erikseen.
Huomioitavaa on, että jos asunnon myyjänä on yksityishenkilö ja tarjouksen tekijä on kuluttaja, he voivat erikseen sopia siitä, että kaupasta vetäytyvän on korvattava vastapuolelle hänelle aiheutunut todellinen vahinko.
Asuntokaupan purku
Asuntokaupan purkaminen ei ole niin yksinkertaista kuin voisi kuvitella, sillä syntynyt asuntokauppa on sitova. Jos asunto kaupan perumisen yhteydessä palautuisi ostajalle, verottaja pitää siirtoa uutena kauppana, jolloin ostajan on maksettava varainsiirtovero, joka on 2 %:ia velattomasta hinnasta.
Asuntokauppalaki ei tunne asuntokaupan purkua pelkästään siitä syystä, että joku toinen asunto olisi sittenkin mukavampi vaihtoehto. Vaikka myyjä suostuisikin purkamaan kaupat, ostaja joutuu todennäköisesti maksamaan hänelle korvauksia. Sen lisäksi myyjän ja ostajan on mahdollista sopia, että kaupasta vetäytyminen ennen kauppakirjojen tekoa johtaa sopimussakkoihin.
Yleensä kun asuntokauppa halutaan purkaa, syynä on asunnon virhe, josta on ostajalle selkeää haittaa. Tällainen syy voi olla esimerkiksi kosteusvaurio, josta tietäessään ostaja olisi jättänyt kaupat kokonaan tekemättä. Tällaisessa tapauksessa myyjä joutuu palauttamaan koko kauppasumman ostajalle ja korvaamaan virheen aiheuttamat mahdolliset vahingot.
Myyjällä on oikeus purkaa asuntokauppa, mikäli sopimuksessa on purkamisen mahdollistava ehto. Esimerkiksi jos kauppahinta sovitaan maksettavan osissa, ja osa kauppahinnasta jää saamatta. Purkua yleisemmin päädytään kuitenkin hinnanalennukseen. Ongelmatilanteissa voi kääntyä myös juristin tai kuluttajariitalautakunnan puoleen.
Vaaranvastuu asuntokaupassa
Vaaranvastuulla tarkoitetaan vastuuta asunnon haitallisista seuraamuksista. Asuntokaupan yhteydessä vaaranvastuu siirtyy ostajalle siinä vaiheessa, kun myyjä on luovuttanut ostajalle asunnon hallinnan, sekä osakekirjan tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat. Jos toisin ei sovita, asiakirjat luovutetaan samana päivänä kuin asunnon hallinta.
Myyjällä ei kuitenkaan ole velvollisuutta luovuttaa edellä mainittuja, ennen kuin ostaja maksaa kauppahinnan, ellei kauppahinta tai sen osa eräänny maksettavaksi vasta myöhemmin. Jos asunto on ostajan hallinnassa jo kauppaa tehtäessä, vaaranvastuu siirtyy jo kaupantekohetkellä.
Myyjä on vastuussa, mikäli asunto tuhoutuu tai vahingoittuu ostajasta riippumattomasta syystä ennen kuin asunto on luovutettu ostajan hallintaan. Jos hallinnan luovutus viivästyy ostajan takia, vaaranvastuu on hänellä siitä lähtien, kun hallinnan luovutuksen olisi pitänyt tapahtua. Vastuu siirtyy ostajalle kuitenkin vain siinä tapauksessa, jos asunto tuhoutuu tai vahingoittuu myyjästä riippumattomasta syystä. Tällaisessa tapauksessa ostajan täytyy silti maksaa kauppahinta.
Osaavan välittäjän avulla mutkattomat asuntokaupat
Kuten voi huomata, asuntokauppaan liittyy paljon lakeja, säännöksiä ja ohjeistuksia, joiden selvittäminen voi tuntua haastavalta. Jos haluat päästä vähemmällä ja tehdä mutkattomat asuntokaupat, ammattimainen kiinteistönvälittäjä on apunasi. RE/MAXilla autamme sinua asuntokauppojen tekemisessä aina alusta loppuun saakka, oletpa sitten ostamassa tai myymässä asuntoa.
Vaikka haluaisit ostajana etsiä itse ostettavan asunnon tai myyjänä hoitaa myynnin itse, autamme sinua mielellämme myös kaupantekoon liittyvien sopimusten ja muiden asiakirjojen kanssa, ja varmistamme, että kaikki sujuu toivotusti.
LUE MYÖS:
Asunnon ostotarjous ei ole läpihuutojuttu
Mitkä ovat myyjän vastuut asuntokaupassa?
