Asunto- ja kiinteistökaupassa kuntotarkastuksen teettäminen on suositeltavaa – niin myyjän kuin ostajan näkökulmasta. Mitä seikkoja on hyvä ottaa huomioon kuntotarkastusta tilattaessa?
Kuntotarkastus ei ole pakollinen, mutta monissa tilanteissa suositeltava toimenpide
Yhä useammin asunto- ja kiinteistökaupassa kohteelle suoritetaan kuntotarkastus. Kaupan osapuolten etuna on, että kaupan kohteen kunnosta, odotettavissa olevista kunnostustarpeista ja mahdollisista riskeistä saadaan mahdollisimman realistinen kuva.
Vaikka kuntotarkastus ei ole pakollinen toimenpide, on kuitenkin suoritettaisiin aina ennen kauppaa ulkopuolisen asiantuntijan toimesta kattava kuntotarkastus, jolloin mahdolliset kaupan kohteen viat ja riskit voidaan ottaa huomioon jo kaupasta neuvoteltaessa.
Sekä kohteen myyjän että ostajan on syytä kuitenkin huomioida, että kuntotarkastukset tai -selvitykset eivät poista heidän vastuitaan. Eli ostajalla on edelleen lainmukainen selonottovelvollisuus ja myyjän vastuulla on saattaa ostajan tietoon kaikki oleellinen tieto ja mahdolliset havaitut virheet.
Kuntotarkastuksen merkityksen voidaan ajatella olevan sitä korostuneempi, mitä iäkkäämmästä rakennuksesta on kysymys. Käytännössä epäkohtia voi kuitenkin ilmetä uusissakin rakennuksissa, minkä vuoksi kuntotarkastusta ei tällöinkään kannata unohtaa. Tehty kuntotarkastus tulee tarvittaessa purkaa kauppakirjaan vastuunjakoehtoja käyttämällä.
Kuntotarkastus on eri asia kuin kuntotutkimus tai kosteustutkimus
Asuntokauppaa harkitsevan on syytä olla tarkkana myös termistön kanssa. Rakennusten kuntoa kun voidaan arvioida ja tutkia monin eri tavoin. Myös käytettävä termistö voi vaihdella – joskus kuulee puhuttavan kuntotarkastuksesta, toisinaan taas kuntotutkimuksesta.
Mitä eroa on kuntokartoituksella, kuntotutkimuksella ja kosteuskartoituksella?
Kuntotarkastus
Kuntotarkastus on tutkimus, jossa tarkastetaan kaikki rakennuksen tilat, joihin on pääsy. Tutkimus suoritetaan pääosin havainnoimalla aistinvaraisesti tilat ja rakenteet. Rakenteiden tutkimiseen voidaan käyttää teknisiä apuvälineitä, mutta itse rakenteita ei rikota tarkempien tutkimusten tekemiseksi.
Kuntotarkastuksesta tehdään aina kirjallinen raportti, jonka sisältö on määritelty kuntotarkastuksen tilaajan ja suorittajan ohjeistuksissa (KH 90-00393 ja KH 90-00394).
Mikäli rakennuksessa esiintyy riskirakenteita, tulee ne tutkimusraportissa mainita sekä varmistua siitä, onko riski konkretisoitunut tekemällä rakenneavauksia.
Kuntotutkimus
Kuntotutkimus on kuntotarkastusta perusteellisempi tutkimus, jossa perehdytään jonkin rakennuksen tietyn osan kuntoon rakenteita rikkovien tai muiden silmämääräistä tarkempien menetelmien avulla. Kuntotutkimuksessa voidaan esimerkiksi myös ottaa rakennusmateriaaleista näytteitä laboratoriossa analysoitaviksi. Mikäli asuntokaupan kuntotarkastuksessa löytyy viitteitä rakenteen vaurioitumisesta tai riskirakenteiden kuntoa ei ole tutkittu, suositellaan lisätutkimuksia, jotka siis ovat näitä kuntotutkimuksia.
Kosteuskartoitus
Kosteuskartoitus on rakennuksen yksittäiseen tilaan (esimerkiksi sauna, wc, kylpyhuone) kohdistettu tutkimus, jossa havainnoidaan rakenteissa esiintyvää kosteutta. Kosteuskartoitus tehdään pintamittauksin rakenteita rikkomatta. Kosteuskartoituksen kertoo lähinnä vain siitä, onko rakenteissa pintapuolisesti havaittavissa tutkimushetkellä poikkeavaa kosteutta. Myös kosteuskartoituksesta tehdään aina kirjallinen raportti.
Käytä aina pätevää ja hyvämaineista kuntotarkastajaa
Kuntotarkastuksen suorittajan valintaan ja riittävään ammattitaidon varmistamiseen on hyvä kiinnittää huomioita. Oman haasteensa asettaa se, että kuntotarkastuksen vaatimuksista ei ole säädetty laissa.
Tässä muutamia vinkkejä kuntotarkastajan valintaan:
- Pyydä kuntotarkastajalta referenssejä vastaavantyyppisistä kohteista.
- Varmista, että kuntotarkastaja noudattaa Rakennustiedon julkaisemaa suoritusohjetta (KH-90-00394).
- Tee aina kirjallinen sopimus kuntotarkastajan kanssa ennen tarkastuksen suorittamista.
- Älä valitse suoraan halvinta palveluntarjoajaa. Perusteellisesti suoritettu kuntotarkastus kestää useampia tunteja ja siitä laadittu kirjallinen raportti on kymmeniä sivuja pitkä. Halpa hinta tarkoittaa todennäköisimmin sitä, että itse kuntotarkastus ei ole riittävän perusteellinen.
Kuntotarkastus kannattaa teettää jo myyntiprosessin alkuvaiheessa. Usein potentiaalinen ostaja voi asettaa ostotarjouksen ehdoksi kuntotarkastuksen teettämisen, joten teettämällä kuntotarkastuksen hyvissä ajoin, sujuvoitat myyntiprosessia.
Asiantunteva välittäjä suosittelee kuntotarkastusta ja auttaa sopivan kuntotarkastajan löytämisessä
Kun käytät välittäjää apuna asunnon tai kiinteistön myynnissä, tulee välittäjän – hyvän välitystavan mukaisesti – selvittää onko kohteesta jo aiemmin tehty kuntoon liittyviä selvityksiä. Jos tällaisia on tehty, tulee välittäjän pyytää raportit, tutustua niihin ja selvittää mahdolliset rakennuksiin tehdyt korjaustoimenpiteet.
Asiantunteva välittäjä kertoo aina asunnon myyjälle mahdollisuudesta teettää kuntotarkastus. Hyvä välitystapa edellyttää myös, että välittäjä suosittelee nimenomaisesti asuntokaupan kuntotarkastusta, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan (KH 90-00393, tilaajan ohje sekä KH 90-00394, suoritusohje ja KH 90023, tilaussopimus).
Usein välittäjällä on suositella päteviä kuntotarkastajia asiakkailleen. Jos välitysliike antaa toimeksiantajalle kuntotarkastuksia suorittavien yritysten yhteystietoja, tulee välitysliikkeen antaa mahdollisuuksien mukaan useamman päteväksi arvioimansa elinkeinonharjoittajan yhteystiedot. Jos välitysliike saa suosittelemaltaan kuntotarkastusyritykseltä vinkkipalkkion tai muun korvauksen, tulee tästä kertoa toimeksiantajalle.
Välittäjän on myös kiinnitettävä myyjän huomiota siihen, että kuntoselvitys ei poista myyjän vastuuta kaikista vioista ja ostajan huomiota siihen, ettei kuntoselvitys poista ostajan tarkastusvelvollisuutta.
Oletko ostamassa tai myymässä asuntoa tai kiinteistöä?
RE/MAXin asiantuntevat ja kokeneet välittäjät pitävät huolta siitä, että koko kauppaprosessi hoidetaan turvallisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen.
Tilaa maksuton arvio asunnostasi tai kiinteistöstäsi >
Tämän artikkelin asiantuntijana toimi asianajaja ja varatuomari Jussi Laaka www.herkulex.fi
